Partout en France, des municipalités édictent des chartes à destination des professionnels de la construction pour bâtir des quartiers plus durables.
Emeline Cazi
Le ton avait été donné sitôt les municipales gagnées : les règles de la construction et de l’aménagement allaient changer à Tours, en Indre-et-Loire. Terminée, la folle course aux permis comme le nord de la ville l’a connue ces dernières années. L’urbanisme serait désormais « aimable », à l’échelle du piéton, régulé, et surtout adapté à l’urgence climatique. Les exigences seraient présentées le même jour aux promoteurs, aménageurs, bailleurs, constructeurs, architectes, « de manière à ce que tous entendent la même chose au même moment », expliquait au début de l’été 2020 Cathy Savourey, l’adjointe à l’urbanisme du nouveau maire écologiste. Et ceux à qui cela ne conviendra pas iront bâtir ailleurs.
La réunion du 23 juin dernier, proposée à près de 200 professionnels, fut courtoise, mais la détermination intacte. Il fut notamment question des « logements traversants », qui facilitent les courants d’air, mais aussi de « rapports équilibrés entre la pleine terre [jusqu’à 35 % sur certains îlots] et l’emprise constructive », « de la règle des trois tiers [un tiers d’accession libre, un tiers de logements sociaux, un tiers d’accession sociale], pour une vraie mixité sur chaque opération », ou encore de la « nécessité de conserver des emplois variés dans la ville pour limiter les déplacements au quotidien ». Tout est repris dans un document de 40 pages, le « référentiel pour un urbanisme écologique et solidaire », sorte de guide pour « orienter [la] production urbaine ». S’y référer, explique l’élue, c’est « gagner du temps » au moment de l’avant-projet, cette phase de négociation qui précède l’instruction formelle du permis de construire.
S’adapter aux « pluies diluviennes » et aux « chaleurs torrides »
« On n’est pas hors sol, on a conscience de vos problématiques financières », a tenu à préciser, ce matin-là, le maire, Emmanuel Denis, pour devancer la critique. Nous voulons travailler avec vous, les professionnels (…). Mais le dérèglement climatique nous oblige à avoir une réflexion différente sur la manière de construire la ville. » Il ne faut pas seulement « réduire les consommations de gaz à effet de serre », mais aussi s’adapter aux « pluies diluviennes » et aux « chaleurs torrides ». « On attendra de votre part des innovations extrêmement fortes pour se préparer à subir des températures de 50 degrés. »
Au passage, ont prévenu le maire et son adjointe, les « pratiques déviantes », qui consistent à faire pression sur les personnes âgées pour qu’elles vendent leur pavillon et bout de jardin, « ce n’est pas possible ». « Je reçois dans mon bureau des propriétaires de 80 ans qui ont les larmes aux yeux, témoigne Cathy Savourey. On ne travaillera pas avec ces gens-là. »
Cinq jours plus tôt, même configuration, même thèmes, mais à Lille, où une centaine de « partenaires » ratifiaient en grande pompe, « le pacte Lille bas carbone ». Là encore, un document – 31 pages – négocié entre la ville, deux de ses voisines – Hellemmes et Lomme –, et les professionnels de la construction. Ici, tout signataire s’engage à ce que son projet respecte les 90 exigences du « niveau socle » et coche au moins 4 des 24 exigences dites « avancées ». Tout y passe : l’eau, le choix de l’énergie et des matériaux, la biodiversité, l’agriculture, la qualité des logements, les mobilités douces. La municipalité promet l’appui de ses services. « On a tous mené des opérations exemplaires. Là, on cherche, tous ensemble, à se déployer à grande échelle », explique Audrey Linkenheld, la première adjointe de Martine Aubry (PS).
« Une politique plus volontariste »
Paris a aussi son « pacte pour la construction » depuis le printemps, quand Saint-Nazaire signait à l’automne 2020 sa « charte de la qualité et transition écologique ». De fait, voilà quelques mois que s’empilent sur les bureaux des promoteurs, bailleurs, aménageurs, des documents à forte connotation environnementale sur la nouvelle manière d’aménager la ville. Aucun n’a de valeur juridique. « Mais c’est le moyen qu’ont trouvé les élus pour maîtriser l’acte de construire », au-delà des textes réglementaires que sont le PLU (plan local d’urbanisme) et le code de la construction, décrypte Sophie Thollot, la directrice du conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) des Hauts-de-Seine, qui a accompagné plusieurs communes dans cette démarche. « Certes, ce n’est pas opposable, mais c’est incitatif ; et cela permet d’affirmer une politique plus volontariste. »
Pour le discours et la méthode, les spécialistes de la conduite du changement ne trouveraient rien à redire. « Ensemble, nous nous engageons ! » (Lille), « On veut vous embarquer dans cette histoire (…), ce n’est que le début d’un travail en commun » (Tours). C’est que les leçons du passé ont été tirées. Au milieu des années 2010, lorsque des maires communistes de petite couronne parisienne (Bagneux, Ivry-sur-Seine, Montreuil, Nanterre, Saint-Denis), effrayés par la montée des prix du foncier, ont tenté d’encadrer la promotion privée, le ton est vite monté contre les « chartes promoteurs ». La présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) menaçait de saisir les tribunaux quand le préfet de région dénonçait le chantage des élus, estimant que cela freinait la construction neuve.
Cette fois, rien de tel. « La règle est claire, et commune à tous », apprécie Amaury Vallé, directeur régional du promoteur Nexity. « Si on le fait pour de vrai, si la ville tient bon dans les concours publics, le niveau moyen va monter. L’enjeu, c’est le changement d’échelle », commente François Dutilleul, le président de la société lilloise Rabot Dutilleul, déjà engagé sur ces sujets. Même Pascal Boulanger, le nouveau président de la FPI, suit. Bien sûr, il estime que « c’est déjà bien chargé en prescriptions », mais puisque ces chartes « vont dans le sens de l’acte de construire et nous aident à nous développer », il invite ses adhérents à les signer.
Inverser la logique
Ce mouvement, dont seul l’avenir dira s’il a porté ses fruits ou non, n’est pas l’apanage des villes écolos ou de gauche. Dans l’Est parisien, en Seine-Saint-Denis, sur le secteur de Grand Paris Grand Est, les 14 maires, majoritairement de droite, ont approuvé à l’unanimité, fin juin, un plan climat territorial. Le chapitre sur la ville reprend l’idée « d’urbanisme d’anticipation environnementale », chère à Djamel Hamadou, directeur de l’urbanisme et de l’aménagement de ce territoire. Son raisonnement ? Inverser la logique, penser d’abord à ce qu’il faut préserver (les sols, la biodiversité) avant de penser équipements.
Il a trouvé dans le maire (DVD) de Neuilly-sur-Marne, 31 ans, avocat, qui exerce son premier mandat, son meilleur allié. Ici, ni charte ni pacte. Mais un élu convaincu qu’« avec beaucoup de volonté et de la poigne, on arrive à imposer du vert à ceux qui voulaient couler des tonnes de béton ». Dès son arrivée, Zartoshte Bakhtiari a ainsi voulu renégocier le projet de construire 7 000 logements au cœur des deux poumons verts de la commune. Les promesses étaient signées. « Les plaquettes parlaient d’un parc habité. C’était tout sauf un parc. Dans mon bureau, tous se renvoyaient la balle : c’était parce que le projet n’était pas bon, parce que l’aménageur ne suivait pas ses chantiers, à cause des contraintes financières… Maintenant, je les réunis tous en même temps, et tout le monde doit se mettre en rang sur les consignes données par la ville. »
Sur les dizaines d’hectares arborés de l’ancien hôpital Maison-Blanche, « on a revu la qualité à la hausse, et j’ai limité au R + 4, voire R + 2 parfois, quand ils voulaient des R + 6 ». Un promoteur se plaint ? « Ils ne sont pas obligés de signer. C’est directif, mais eux réfléchissent avec un bilan à dix, vingt ans. Nous, nos actes ont des répercussions sur quatre-vingts, cent ans. Si on conçoit mal la ville, c’est sur les générations futures que ça pèse. »
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Emeline Cazi