Par Jean-François Noulet
Mardi, la direction du groupe Cora a annoncé qu’elle fermerait, au début de l’année 2026, les sept hypermarchés qu’elle exploite en Wallonie et à Bruxelles. Les actionnaires de Cora et la société Galimmo (qui possède les galeries commerciales attenantes et gère les centres commerciaux) ont annoncé qu’ils céderaient ces espaces au groupe Mitiska Reim. Il s’agit d’un groupe belge actif dans le développement et l’exploitation de centres commerciaux en Belgique et en Europe.
Un petit détour par le site internet du groupe Mitiska Reim permet de mieux cerner la nature de cet opérateur qui devrait présider aux destinées des sites délaissés par Cora à l’avenir. On y trouve ainsi une liste de centres commerciaux dans lesquels le groupe a investi. Plusieurs sont situés en Pologne, d’autres en Roumanie ou encore en France, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Espagne, au Portugal, en République Tchèque, en Slovaque, en Bulgarie et, bien sûr en Belgique. "Nous nous concentrons exclusivement sur le créneau de l’immobilier de proximité en Europe, ciblant les parcs commerciaux, les locaux d’activités multilocatifs, le self-stockage (self storage) et la logistique urbaine", explique Mitiska Reim dans sa présentation.
Sur son site, Mitiska Reim, qui existe depuis 2012, présente les statistiques de ses activités : une présence dans 10 pays, sur 94 sites qui représentent - ensemble - 1,2 million de m² mis à disposition des locataires.
Dans certains cas, les centres commerciaux sont revendus. Cela a d’ailleurs été le cas pour 25 "retail parks" (centres commerciaux) revendus récemment en Roumanie pour 219 millions d’euros. Cela a aussi été le cas en Tchéquie et en Serbie.
Du côté du groupe, la communication reste pour le moment discrète au lendemain de l’annonce de la fermeture des Cora. Mitiska Reim ne veut pas donner l’impression d’être triomphaliste, car c’est loin d’être le cas, nous a-t-on laissé entendre. Comme ils l’ont déjà fait savoir mardi, les dirigeants de Mitiska Reim dévoileront plus tard leurs projets pour les sites repris à Cora.
Alors, tentons de comprendre comment fonctionne cet opérateur. Investir, développer, repenser les structures, refaire un nouveau modèle plus adapté aux besoins du moment et aux besoins locaux, voilà leur marque de fabrique. "Ils ont développé en Roumanie, en Pologne, des sites commerciaux avec grand succès", explique Pierre-Alexandre Billiet, expert en marketing chez Gondola.
En Belgique, Mitiska Reim a été à la manœuvre sur le site du centre commercial Malinas à Malines et celui de la Couvinoise, à Couvin. "Ils vont sur des sites qui sont uniques et exceptionnels et arrivent à combiner les différents acteurs", explique Pierre-Alexandre Billiet.
De multiples enseignes sont ainsi amenées à s’installer dans ces centres. "Ce qui donne de la valeur à un site, ce n’est pas uniquement son emplacement, mais c’est l’appétit et l’appétence pour du multi-enseignes. Et là-dedans, ils sont naturellement très très forts puisqu’ils sont devenus une référence", poursuit Pierre-Alexandre Billet. "Et donc tout le monde leur fait confiance sur la qualité des sites mais aussi la qualité de l’environnement", ajoute notre expert.
Cela a été le cas à Malines, par exemple. "Ils ont très vite eu un Albert Hejn, très vite eu un Action et très vite une multitude d’enseignes, ce qui permet de faire le succès, de créer du trafic et donc, de générer la dynamique commerciale", explique Pierre-Alexandre Billiet.
Les parcs d’activité mis au point par Mitiska Reim sont articulés autour d’un grand supermarché et proposent autour une série d’enseignes nationales et internationales. Une recette que Mitiska Reim devrait pouvoir appliquer quand il s’agira de reconvertir les anciens sites "Cora".
Outre les centres commerciaux, Mitiska Reim investit aussi dans le "self storage", les espaces de stockage à louer ainsi que dans des business parks destinés à accueillir quelques entreprises.
Généralement, l’implantation de ces investissements, proches des principaux axes routiers, par exemple, privilégie l’accessibilité pour les usagers.
Le siège social de Mitiska Reim est situé à Grand-Bigard, aux portes de Bruxelles. Mais c’est dans la prospère Flandre occidentale qu’il faut chercher les racines du groupe. C’est de là, à Harelbeke, qu’est originaire l’un des fondateurs de l’empire Mitiska, Luc Geuten. L’homme, qui a passé le cap des 80 ans, préside toujours aux destinées du groupe qu’il a créé, accompagné, entre autres, de son épouse, 27 ans plus jeune que lui.
Originaire d’une famille d’Harelbeke qui possédait une fabrique de matelas, Luc Geuten a fait des études universitaires à Louvain, et est parti ensuite étudier à Harvard.
À la fin des années 60, il travaille pour un grand cabinet de consultant, puis reprend quelque temps la direction de l’entreprise familiale de matelas.
Rapidement, au milieu des années 70, il se lance dans les affaires avec Léon Seynave. Les deux hommes vont alors s’inspirer du succès des commerces américains implantés en périphérie des villes. "Ce sont des visionnaires", dit d’eux Pierre-Alexandre Billiet.
Luc Geuten et Léon Seynave développent en Belgique Carpet-Land, une chaîne danoise qui vend des tapis et de la moquette. Le premier Carpet-land ouvre en 1975 à Aartselaar, le long de la fréquentée Boomsesteenweg, entre Bruxelles et Anvers.
© Mitiska
Les tapis et les rouleaux de moquette de Carpet-land font un tabac. Dans le Benelux, Luc Geuten et son comparse ouvriront plusieurs dizaines de succursales. Ensuite, ils continueront sur leur lancée pour développer des enseignes dans le secteur de la distribution. Ils relanceront ainsi Vanden Borre, en faillite. Ils investiront aussi dans Pizzaland, Heytens, Brantano et A.S. Adventure, par exemple.
En 1990, Luc Geuten et Léon Seynave unissent leurs moyens pour créer Mitiska, une société tournée vers l’investissement dans le commerce de détail et qui englobera les investissements réalisés par le tandem. Les investissements réalisés doivent permettre de développer les enseignes.
Des reventes sont ensuite possibles. Cela a été le cas, par exemple des participations dans Brantano ou A.S. Adventure. Au total Mitiska aura investi dans une trentaine de chaînes de magasins, mais aussi dans des industries telles que Recticel ou Nanocyl.
Actuellement, Mitiska est toujours présent dans quelques activités, les chaînes de magasins Cassis et Paprika, le commerce en ligne de produits pour animaux PharmaPets et Skindr, une application pour les dermatologues, notamment.
Mais c’est plutôt dans le bras "immobilier" que représente Mitiska Reim que les plus gros moyens financiers semblent se trouver. C’est en tout cas ce bras-là qui sera à la manœuvre pour redéployer les surfaces commerciales libérées par Cora et les centres commerciaux attenants.