Faire cohabiter les fonctions (logement, commerce, bureaux…) plutôt que de les répartir dans différents quartiers, tel est le nouveau credo des autorités comme des développeurs immobiliers.
Par Marie-Eve Rebts
Les projets mixtes s’imposent comme de nouveaux idéaux en termes de durabilité et de qualité de vie. Mais ils s’accompagnent aussi de défis en termes de conception et d’usages.
La mixité fonctionnelle semble remplir de multiples objectifs de société aujourd’hui. Pour autant, sa mise en place ne s’improvise pas. Une cohabitation réussie s’analyse, s’organise, et doit surtout s’insérer dans un contexte plus global.
Un centre commercial d’un côté, un lotissement résidentiel de l’autre, et un peu plus loin, un quartier d’affaires ou un zoning. Pendant des décennies, le développement immobilier a souvent privilégié les projets monofonctionnels, avec une seule affectation par zone. Aujourd’hui, la tendance est plutôt à la mixité de fonctions, c’est à la dire à la cohabitation de différents usages dans un même périmètre ou immeuble. « Le rez-de-chaussée est par exemple occupé par un supermarché, une crèche, une fiduciaire comptable ou un coiffeur, et au-dessus, il y a les appartements », illustre Guy Huyberechts, directeur commercial, marketing & communication chez Equilis, développeur immobilier.
Cette évolution vers la mixité de fonctions traduit à la fois un changement de philosophie et de cadre légal. Dans les différentes régions de Belgique, la limitation de l’artificialisation des sols – le fameux « stop béton » – pousse en effet à réhabiliter d’anciens sites (notamment industriels) et à densifier les centralités des communes et des villes tout en y ramenant des habitants. « Les théories urbanistiques ont totalement évolué », observe Benjamin Cadranel, administrateur général de citydev.brussels, organisme public qui a pour mission de créer du logement abordable et des espaces pour entreprises à Bruxelles. « La Charte d’Athènes (publiée par Le Corbusier en 1943, NDLR), fonctionnaliste, privilégiait de tout séparer : travail d’un côté, logement de l’autre, puis éducation, puis loisirs. Désormais, on est dans une société qui, au contraire, hybride tout. Vous avez un téléphone qui fait bien plus que téléphoner, un logement dans lequel on télétravaille, etc. Il y a donc cette idée que les lieux doivent répondre à tous les besoins. »
En plus de refléter la société, la mixité apparaît aussi comme une solution à la problématique des « quartiers dortoirs ». « Dans toutes les communes », souligne Guy Huyberechts, « il y a des quartiers qui sont connus pour être morts à certains moments de la journée ou de la semaine, parce qu’ils sont composés uniquement de bureaux ou de logements. C’est comme ça que pendant le covid, on s’est retrouvé avec des zones énormes dans lesquelles il n’y avait plus personne. » L’exemple le plus souvent cité à ce sujet est celui du quartier européen à Bruxelles, qui va d’ailleurs se transformer dans les prochaines années pour accueillir davantage de fonctions (logements, équipements, culture…) en plus des bureaux et institutions.
Les zones monofonctionnelles ne sont pas seulement accusées d’être peu résilientes face aux crises ; elles contribueraient aussi à l’étalement urbain et favoriseraient l’utilisation de la voiture pour les déplacements, ce qui génère notamment des embouteillages. A l’inverse, la mixité de fonctions aurait davantage de retombées positives sur le territoire et l’environnement. « Si vous habitez près de votre travail, de la crèche, de l’école, des commerces, etc., vous allez a priori moins vous déplacer en voiture. Cela va notamment réduire votre production de CO2, et donc votre impact sur l’environnement », illustre François Honoré, fondateur et CEO de GeoConsulting, société spécialisée en géomarketing, big data et intelligence artificielle dans les secteurs du commerce et de l’immobilier. « Si vous avez tout à disposition dans votre quartier, cela veut aussi dire que vous allez y rester plus, et cela aura un effet sur la cohésion sociale. »
Généralement, on prête aussi à la mixité la vertu d’animer la rue et la ville grâce à des activités qui sont souvent situées au rez-de-chaussée et génèrent du passage à différentes heures de la journée – ce qui peut améliorer le sentiment de sécurité. La mixité de fonctions s’inscrit par ailleurs pleinement dans le concept de « ville du quart d’heure », théorisé par l’urbaniste Carlos Moreno, qui veut que tous les services essentiels se trouvent à une distance maximum d’un quart d’heure à pied ou à vélo. L’objectif sous-jacent est d’améliorer la qualité de vie au travers notamment de la réduction du bruit, des dangers et de la pollution liés aux transports motorisés.
« Ne pas simplement additionner les mètres carrés »
Sur papier, la mixité a tout pour séduire. Mais comment se traduit-elle et se vit-elle concrètement sur le terrain ? En réalité, cette mixité peut prendre de très nombreuses formes, tant en termes de combinaison de fonctions que d’organisation de celles-ci. « Au début, on faisait de la mixité juxtaposée », analyse Benjamin Cadranel. « Dans notre projet Tivoli Green City à Laeken, vous avez par exemple un grand terrain avec, d’un côté, le logement et, de l’autre, l’activité productive bien séparée, et ça faisait sens, parce que c’est un quartier de transition entre un vieux quartier résidentiel qui est Bockstael et le quartier industriel du Canal. Désormais, on a évolué vers un concept de mixité verticale, avec des ateliers dans les socles et des logements au-dessus. Si vous habitez à six mètres au-dessus du rez, vous avez plus de lumière, moins de bruit, et vous êtes plus en sécurité. »
Cette superposition se matérialise notamment dans le projet NovaCity I (Anderlecht) de citydev.brussels, mais aussi ailleurs, comme City Dox (Anderlecht) qui a été développé par Atenor ou, en Wallonie, les emblématiques Court Village (Court-Saint-Etienne) et Papeteries de Genval signées Equilis. Ces dernières sont notamment souvent citées en exemple, car elles ont transformé une friche industrielle de 7 hectares en quartier commercial et résidentiel (390 logements plus une résidence seniors). Inauguré en 2015, le site est désormais un pôle d’attractivité dans la province.
Comme l’explique Guy Huyberechts, cette réussite tient à un mélange d’ingrédients, dont le dialogue et l’écoute avec les autorités locales, les analyses et l’expertise du développeur. « A Genval, il y avait un cadre légal qui voulait des fonctions mixtes sur le site (commerces, services, résidence seniors…), mais la question était de savoir que faire. On a donc analysé l’offre dans le triangle Wavre-Waterloo-Auderghem et on a essayé de dessiner un projet le plus flexible possible, qu’on a proposé à nos différents réseaux de distributeurs, services… La logique veut qu’ensuite, on travaille avec eux et les autorités pour correspondre au mieux à leurs attentes et demandes. »
Expert dans l’analyse de big data et de terrain, François Honoré souligne en effet qu’il est important de réfléchir la mixité non pas à l’échelle d’un immeuble ou d’un projet, mais de tout un quartier : « Si l’on commence à mettre du commerce à chaque pied d’immeuble de quartier résidentiel, on risque de générer de la dispersion commerciale et d’aller à l’encontre des politiques urbanistiques. » Au lieu de créer de la mixité de fonction pour elle seule, François Honoré préconise d’analyser les usages du territoire et d’anticiper ses besoins : « Il ne faut pas simplement additionner les mètres carrés de bureaux, de logements, de commerce, mais avoir une véritable stratégie d’usage. Aujourd’hui, grâce aux données, on peut analyser ces usages et imaginer ceux de demain. On peut répondre aux besoins des futurs habitants en s’assurant par exemple qu’ils vont avoir près de chez eux toute une série d’aménités et de fonctions, comme des loisirs, des espaces verts, des poches de travail, des soins de santé… Les travailleurs vont quant à eux avoir besoin à proximité d’endroits pour se restaurer, de lieux de culture, etc. »
La conception au service d’une bonne cohabitation
François Honoré souligne qu’un autre enjeu principal est de comprendre comment les différentes fonctions d’un projet mixte peuvent cohabiter, se structurer et se renforcer entre elles : « Dans le piétonnier de Bruxelles, il y a toute une série de projets multifonctionnels (Oxy, Brouck’R…) qui arrivent et vont rendre le territoire plus désirable. Et donc, les fonctions vont se renforcer entre elles, car s’il y a plus d’habitants en centre-ville, il y a, a priori, plus de clients dans les commerces. S’il y a plus de touristes, cela va être bénéfique pour les restaurants, occuper l’espace public en soirée et, sans doute, réduire le sentiment d’insécurité. Cela illustre à quel point les fonctions sont interdépendantes entre elles. »
Si l’on met de côté le fait que certains projets multifonctionnels sont accusés de favoriser la gentrification, la cohabitation engendrée par la mixité pose aussi des questions d’usages qu’il est important de prendre en compte dès la conception. Vivre au-dessus d’un commerce veut par exemple dire être davantage exposé aux bruits de la clientèle, des livraisons, etc. Guy Huyberechts illustre : « Si l’on a un supermarché au rez, par exemple, on est extrêmement attentif à la façon d’organiser l’accès aux réserves pour les camions, on évite de placer les portes d’entrée trop proches de celles des bâtiments ou des fenêtres… Aux Papeteries de Genval, on a fait quelque chose de subtil : nous avons installé des auvents entre les commerces au rez et les logements aux étages. Cela crée un peu d’harmonie architecturale, ça protège les passants de la pluie, mais surtout, cela forme une barrière au bruit. »
La mixité d’usage peut aussi entraîner, par exemple, des frictions au niveau des parkings, des entrées et ascenseurs, mais là aussi, la conception et la gestion des lieux peuvent régler une bonne partie des problèmes. François Honoré cite notamment en exemple Tour & Taxis, où les fonctions de bureaux et de logement peuvent s’harmoniser grâce à des services ouverts aux deux populations (conciergerie, cafétéria), des parkings partagés en fonction des horaires de la journée ou encore des entrées et noyaux verticaux séparés.
Bref, le tableau des projets mixtes est loin d’être parfait ou idyllique mais, selon Benjamin Cadranel, « il est vraiment moins mauvais que le fonctionnalisme de la Charte d’Athènes qui, à l’échelle globale, a créé des problèmes et une qualité de vie très discutable ». Si, pour les habitants, la mixité peut devenir un choix de vie, pour l’urbanisme, elle s’impose de plus en plus comme un choix de ville qu’il reste important de bien organiser et doser. « La mixité fonctionnelle et la densité qu’elle permet sont bénéfiques – notamment pour l’environnement », conclut Benjamin Cadranel. « Mais, bien sûr, il ne faut pas aller trop loin, sinon l’attractivité de la ville diminue, donc les gens ne veulent plus y vivre ou ils cherchent à s’en échapper dès que possible. Les villes où on aime vivre, qui gardent des habitants, ce sont celles qui parviennent à cet équilibre. »
A Bruxelles, les Zemu (Zone d’entreprise en milieu urbain) permettent depuis une dizaine d’années d’intégrer davantage de logements sur des sites historiquement dédiés aux activités économiques et productives. Une mixité qui ne s’imposait pas d’elle-même, mais qui permet de répondre à de vrais enjeux.
City Dox, Urbanities, NorthCity, Nautilus… Ces projets immobiliers bruxellois réalisés ou en cours de développement ont un point commun : ils se situent tous en Zemu. Ce statut qui concerne 200 hectares – soit 1,5 % du territoire bruxellois – a été instauré en 2013 au sein du Pras (Plan régional d’affectation du sol) avec un objectif : permettre d’intégrer davantage de logements aux activités économiques et ainsi faire face à la forte croissance démographique. Ces Zemu sont réparties dans divers endroits de la capitale, mais concernent souvent d’anciennes zones industrielles ou portuaires, principalement autour du bassin de Biestebroek, au quai des Usines, à Erasme, Birmingham, Mommaerts-Reyers ou encore près de l’Otan.
Ces sites ont obtenu ce nouveau statut en raison, entre autres, de leur accessibilité en transports publics, de leur situation proche des tissus urbains ou encore de la faible présence de bâti, afin de ne pas concurrencer la fonction économique principale. « Auparavant, ces zones étaient pour deux tiers réservées exclusivement à des fonctions économiques, et seulement un tiers était ouvert au logement », précise Maarten Lenaerts, responsable des politiques de stratégie territoriale chez perspective.brussels. « Désormais, la mixité de fonction est obligatoire dans les Zemu dès que les projets dépassent les 10.000 m2. » Dans ce cadre, au moins 40 % de la superficie plancher doit en effet être affectée au logement et l’équivalent de 90 % de l’emprise au sol doit être dédiée à des activités économiques. Une façon de favoriser la création de logements, sans pour autant remplacer les activités productives. « L’objectif est vraiment de faire cohabiter les deux », souligne Maarten Lenaerts.
Mission réussie ? Un peu plus de dix ans après la création des Zemu, perspective.brussels s’est intéressé à leur impact sur le territoire bruxellois, en tenant compte à la fois des permis délivrés et de relevés de terrain. Les chiffres révèlent une hausse de 20 % de la superficie plancher dans ces zones entre 2014 et 2024, et l’augmentation atteint même 40 % si l’on inclut les projets autorisés et à venir. Cette nouvelle surface bâtie est constituée pour trois quarts de logements, ce qui signifie « que la volonté du gouvernement de créer du logement a fonctionné », selon Antoine de Borman, directeur général de perspective.brussels. « L’augmentation en surface de logement est par ailleurs bien supérieure à la diminution des surfaces pour l’activité économique, donc il n’y a pas eu substitution d’une fonction par l’autre, mais plutôt une densification dans ces zones, avec une mixité réussie. » Même si l’habitat a augmenté et l’activité économique reculé, cette dernière reste en effet majoritaire en termes de superficie plancher dans les Zemu. Les bureaux et équipements occupent eux aussi le top 3, et le logement intervient seulement en quatrième position.
Actuellement 2.200 habitats sont déjà bâtis ou en cours de construction dans ces zones, dont 10 % de logements sociaux et 10 % destinés aux revenus moyens. Les permis délivrés, eux, rassemblent quelque 800 logements supplémentaires. « La mixité », signale Maarten Lenaerts, « n’est pas obligatoire dans les “petits” projets de moins de 10.000 m2, et pourtant, on voit qu’une majorité incluent aussi du logement, plus ou moins dans la même proportion que dans les grands projets. » Dans ces grands projets, les seuils minimums de logements sont par ailleurs souvent dépassés, ce qui n’est pas étonnant puisque le résidentiel est « de loin la fonction la plus rentable » dans le marché immobilier actuel, comme le souligne l’étude de perspective.brussels.
Un large potentiel encore inexploité
Les prescriptions n’imposent pas d’organiser la mixité de façon horizontale ou verticale dans les Zemu, mais dans les faits, cette deuxième option est la plus souvent privilégiée. Dans des projets tels que City Dox ou, prochainement, Urbanities (Anderlecht) et StarCity (Otan), les activités productives et économiques sont en effet rassemblées au rez-de-chaussée et les logements, aux étages. Cette organisation verticale permet notamment de rationaliser l’espace occupé et de limiter l’utilisation du foncier. D’ailleurs, dans les Zemu, la forte augmentation de la superficie plancher totale (+20 %, et même +40 % si l’on tient compte des permis délivrés) s’est accompagnée d’une croissance de seulement 1 % de l’emprise au sol des bâtiments. La densification souvent souhaitée en ville s’est donc bien concrétisée dans ces zones ; selon l’étude, elle est 2,5 fois supérieure à la moyenne régionale.
Au-delà de ces tendances de fond, Maarten Lenaerts souligne toutefois que « la dynamique n’est pas pareille partout. Environ deux tiers des logements autorisés se concentrent dans la zone de Biestebroek, tandis que trois quarts des parcelles en Zemu n’ont pas connu d’évolution ou de nouveaux projets au cours des dernières années. »
Ce chiffre souligne le potentiel qu’offrent encore les Zemu, à condition bien sûr qu’elles gardent de l’intérêt auprès des développeurs et que les autorités continuent à y encourager la mixité de fonctions. « Avec les Zemu, on est au cœur de la question de l’affectation des fonctions au sein de la ville et du calibrage de la place que chacune d’elles peut prendre », constate Antoine de Borman. « Le principal enjeu est de déterminer jusqu’où l’on va. Est-ce qu’on veut protéger plus fortement la capacité productive matérielle au sein du tissu urbain ? Ou plutôt renforcer cette mixité avec des activités qui sont potentiellement plus faciles à intégrer dans un ensemble urbain (bureaux, commerces, équipements…) ? Sachant que la croissance démographique n’est plus aussi forte qu’il y a dix ans, mais qu’il y a beaucoup de besoins de logements qui ne sont pas satisfaits aujourd’hui au sein de la Région bruxelloise. » Des arbitrages qui sont évidemment complexes, mais qui font pleinement partie des réflexions pour structurer la ville de demain.
Face à la gare des Guillemins, Ardent Real Estate développe le Crystal Corner, un immeuble mixte mêlant local TEC, surface commerciale et appartements haut de gamme. Ce projet interroge la nouvelle manière d’habiter les quartiers de gare : plus connectée, plus verticale, mais aussi plus chère.
Dans la Cité ardente, certains bâtiments comptent moins par leur taille que par l’endroit où ils se posent. Crystal Corner s’inscrit dans cette catégorie. Pile face à la gare dessinée par Santiago Calatrava, le futur immeuble d’Ardent Real Estate occupe une petite parcelle, mais un emplacement hautement stratégique : une dent creuse, longtemps peu valorisée, appelée à devenir une adresse résidentielle, commerciale et symbolique. La livraison est annoncée pour fin 2027.
Pour Ardent Real Estate, le choix de cet emplacement n’a rien d’anodin. Le groupe est déjà historiquement présent dans le quartier des Guillemins, où plusieurs de ses bâtiments sont installés. « Ce coin était symbolique et méritait un traitement intéressant », résume Jérôme Naveaux, general manager residential chez Ardent Real Estate.
Ce traitement passe notamment par une façade miroir, pensée pour dialoguer avec la gare. Un geste architectural qui se veut visible, mais pas démonstratif. « Il faut à la fois s’intégrer dans un bâti qui n’est pas tout à fait facile et faire face à un élément architectural de premier plan : la gare », explique notre interlocuteur. « La question n’était pas de venir faire un geste pour faire un geste, mais d’essayer de répondre et de s’intégrer raisonnablement. Le pari des façades miroirs est audacieux, mais il reste sobre. »
Le projet assume donc une fonction de vitrine urbaine. Pas seulement parce qu’il reflétera littéralement la gare, mais parce qu’il condense plusieurs transformations en cours aux Guillemins : densification, mobilité douce, mixité de fonctions et requalification d’espaces longtemps considérés comme secondaires.
Un bâtiment à multiples facettes
Crystal Corner prendra la forme d’un immeuble mixte. Le socle accueillera un espace lié au TEC, une condition présente dès l’origine du projet, ainsi qu’une surface commerciale. Les étages supérieurs seront consacrés au logement. Pour le promoteur, cette mixité reste « relativement classique pour un projet urbain », mais elle prend ici une valeur particulière. A deux pas de la gare, du tram, des bureaux et des commerces, l’immeuble s’inscrit dans une logique de quartier compact, où l’on habite, travaille, circule et consomme dans un périmètre réduit.
Côté résidentiel, Ardent explique ne pas avoir voulu développer uniquement des produits d’investissement. Les appartements iront d’une à trois chambres, avec certaines surfaces plus généreuses. « On a des appartements qui vont jusqu’à environ 156 m² pour le plus grand, et un autre autour de 150 m² », précise Jérôme Naveaux. « On est donc aussi sur des 3-chambres vraiment destinés à des familles. »
L’un des choix les plus marquants du projet tient à l’absence de parking. Crystal Corner mise pleinement sur sa localisation, au cœur d’un nœud de mobilité : gare SNCB, tram, bus, cheminements piétons et connexions cyclables. « On a misé sur la position centrale au sein de ce nœud de transports. On ne sait pas faire mieux en termes de mobilité », affirme Jérôme Naveaux. Un choix qui résume une évolution plus large de l’immobilier urbain : dans les quartiers bien connectés, la valeur d’un logement ne se mesure plus à ses mètres carrés ou à son nombre de places de stationnement, mais aussi à ce qu’il permet d’éviter. Moins de déplacements contraints, moins de dépendance à la voiture, plus de services accessibles à pied.
C’est également sur ce terrain que le promoteur situe une partie de sa réponse à la question du coût : « Ici, avec un positionnement qui ne nécessite pas de voiture, qui a tout sous la main, on a affaire à un logement qui coûte moins cher au quotidien qu’un logement excentré nécessitant un ou deux véhicules. »
Un projet durable, mais pas accessible à tous
Sur le plan énergétique, Ardent Real Estate annonce des appartements très performants, avec des PEB de type A. Jérôme Naveaux insiste toutefois sur une vision plus globale de la durabilité : « Je préfère répondre à un PEB A ou B avec une superposition qu’à un PEB A au milieu de la campagne. » Autrement dit, la performance d’un bâtiment ne se juge pas uniquement à sa consommation interne, mais aussi à son insertion dans la ville et à la réduction des déplacements qu’il permet.
Mais à qui s’adresse réellement ce type de projet ? Avec une fourchette annoncée entre 3.500 et 4.000 euros le mètre carré, Crystal Corner s’inscrit clairement dans un positionnement supérieur au marché accessible à de nombreux ménages liégeois. Le promoteur ne le nie pas : « C’est une localisation de premier choix. On n’est pas sur de l’appartement typé primo-acquéreur. »
Dans une ville où la question du logement abordable devient de plus en plus sensible, le projet illustre un paradoxe fréquent des nouveaux quartiers urbains : plus ils sont connectés, bien situés et performants, plus ils deviennent coûteux. La centralité, présentée comme un levier d’économie au quotidien, se paie d’abord au moment de l’achat. Pour un ménage liégeois moyen, la promesse d’une vie sans voiture ne compense pas toujours la barrière du prix d’entrée.
Au-delà de Crystal Corner, c’est tout le quartier des Guillemins qui poursuit sa mutation. Depuis la construction de la gare, la zone attire bureaux, hôtels, logements, commerces et projets mixtes. L’arrivée du tram et la requalification des espaces publics renforcent encore cette dynamique. Le futur de la ville se construit dans un équilibre délicat : densifier sans aseptiser, embellir sans exclure, attirer sans transformer le quartier en décor. Crystal Corner ne suffira pas à lui seul à répondre à ces tensions. Mais par sa position, sa visibilité et son prix, il les rend lisibles, d’une certaine manière.