Arnaud Simon, professeur à Paris-Dauphine montre, dans une tribune au « Monde », comment, sur les trois dernières décennies, les écarts des prix de l’immobilier ont explosé en France suivant les départements.
L’évolution des prix de l’immobilier repose, avant toute autre chose, sur la démographie. Plus de naissances, une population en hausse, avec beaucoup de jeunes actifs, et la demande de logement augmente. Plus de mortalité, et cette fois, c’est l’offre de logement qui enfle…
A cet égard, la situation française est aujourd’hui très particulière. Un baby-boom a eu lieu entre 1945 et 1970. Point n’est besoin d’être grand clerc pour deviner que le nombre de décès annuels augmente de manière rapide et durable : 530 000 en 2007, 610 000 en 2019, 640 000 prévus pour 2030. Les successions se multiplient, et les très nombreux logements possédés par cette génération économiquement favorisée, sont mis en vente par les héritiers.
Nos recherches montrent que cette situation démographique historique a un impact important sur le marché immobilier, aboutissant à un accroissement considérable des écarts de richesse immobilière entre les territoires. Dans certains départements, la hausse de l’offre de logements est plus que compensée par un afflux d’actifs. Dans d’autres, ceux où la population active diminue sans pour autant devenir nulle, l’offre devient pléthorique, provoquant une chute majeure des prix immobiliers.
Des générations de retraités mobiles
Le mouvement des « gilets jaunes » a pris racine dans ces zones bien précises de l’Hexagone, où s’étaient succédé ces dernières décennies, des fermetures d’usines, de commerces, de services publics, et dans lesquelles la valeur des biens immobiliers s’est effondrée avec les premières vagues de décès des classes d’âge nombreuses du baby-boom, ramenant des patrimoines, accumulés pendant des vies entières, à bien peu de choses.
L’ensemble du parc immobilier du département de la Nièvre n’atteint pas, par exemple, aujourd’hui, 2 % de la richesse parisienne. Des maisons de 120 m2 n’y trouvent pas preneurs pour 40 000 euros !
Pendant ce temps, les générations de retraités mobiles, se succèdent sans changement notable dans les zones touristiques du littoral et du sud de la France. Les départements où une activité industrielle dynamique et structurée tire l’économie, parviennent aussi à s’en sortir. Et les métropoles régionales, où s’installent de plus en plus d’actifs, voient leurs prix au mètre carré continuer à augmenter.
Les grandes villes favorisées
Le creusement des écarts est d’autant plus fort que la politique d’aménagement du territoire de ses dernières années en France a favorisé ces grandes villes, comme Bordeaux, Rennes, Strasbourg, Nantes, Paris, etc. bien desservies par des TGV, avec de nombreux postes qualifiés et des services publics satisfaisants. Le regroupement récent des régions a accentué encore ce mouvement de concentration. Les investisseurs immobiliers les plus financiarisés ont investi naturellement ces secteurs géographiques considérés comme porteurs, en désinvestissant les autres.
Des éléments laissent aussi penser que la politique d’argent facile de la Banque centrale européenne a contribué à accentuer les inégalités, la distribution massive de prêts soutenant les habitants favorisés des territoires les mieux lotis. Quant aux banques de détail, on observe des divergences problématiques entre départements, certains étant surfinancés, d’autres sous-financés au regard de l’évolution de leur marché immobilier.
Le papy-boom constitue une période de forte réorganisation spatiale des richesses. Mais aujourd’hui, les quatorze départements les plus favorisés sur le plan immobilier représentent 50 % du total de la richesse en logements, tandis que les trente-sept les moins valorisés, à peine 10 %. Et les écarts ne cessent de se creuser. Le ruissellement de la richesse immobilière métropolitaine ne va pas jusqu’aux « gilets jaunes », et tendrait même à aller en sens inverse. Cette question ne peut pas continuer à rester hors du débat politique.