Soutenu par les municipalités, ce mode d’accession sociale à la propriété permet de faire nettement baisser les prix.
Par Isabelle Rey-Lefebvre
Manon, enseignante, et son compagnon, informaticien, envisageaient l’achat à Bagneux (Hauts-de-Seine), leur ville, d’un appartement neuf sur plan. Mais le projet prend du retard et, comme ils s’étaient inscrits comme candidats à l’achat auprès de leur mairie, ils reçoivent, par mail, une autre proposition bien plus intéressante : au lieu de 56 m2 qu’ils auraient payés 264 000 euros, ils peuvent, toujours à Bagneux, acquérir 76 m2 pour 253 000 euros dans un immeuble qui donne sur un jardin public. « En plus, le plan est personnalisable, on a pu choisir la disposition des pièces et nous aurons deux terrasses de 12 et 6 m2, à l’est et à l’ouest, en rez-de-chaussée, comme nous le souhaitions », se réjouit Manon.
Ce petit miracle qui fait tomber le prix du mètre carré de près de 30 % est dû à une nouvelle formule d’accession sociale à la propriété qui dissocie terrain et logement, et entend combattre la spéculation immobilière en produisant du logement éternellement abordable, notamment dans les zones tendues. Un organisme foncier solidaire (OFS) acquiert le terrain grâce à un prêt à très long terme, ce qui permet d’en lisser la charge de remboursement sur quatre-vingt-dix-neuf ans.
L’acquéreur devient propriétaire du logement seul, ce qui explique son prix raisonnable. L’OFS loue le terrain aux habitants (ici, 2,54 euros par m2, soit, pour Manon, 194 euros par mois) et signe avec chaque habitant un bail réel solidaire (BRS) d’une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, qui précise les conditions d’accession et de cession future du logement.
Ressources plafonnées
L’accession sociale est réservée à des ménages aux ressources, évidemment, plafonnées. En zone A, par exemple, ce qui est le cas de Bagneux, un couple ne doit pas percevoir plus de 45 418 euros par an. Ils y élisent obligatoirement leur résidence principale ; en cas de vente du logement, les ressources du nouvel acheteur devront aussi être plafonnées et le prix de vente sera celui de départ, indexé selon les modalités inscrites au bail, souvent l’indice du coût de la construction ; le nouveau propriétaire bénéficiera d’un bail « rechargé », de même durée que le précédent. Le vendeur récupérera donc sa mise de départ, indexée mais sans autre plus-value.
« On ne connaissait pas cette formule, avoue Manon, et elle nous va très bien. Elle nous permet de vivre ici, dans 20 m2 de plus. Notre but n’est pas de spéculer mais de bien nous loger. » Seul inconvénient, selon elle : « Les banquiers ne connaissent pas les OFS, ce qui nous a obligés à emprunter à 2,3 % auprès de la Caisse d’épargne [une des rares banques qui connaissent ce système] au lieu de 1,6 % auprès de notre banquier. » Dans l’endettement, il faut aussi intégrer le loyer du terrain.
A Malakoff (Hauts-de-Seine), Marie-Hélène Dessommes, jeune retraitée, a dû vendre sa maison pour des raisons familiales et n’aurait pas pu rester dans sa ville sans cette solution : « Depuis six ans, notre petit groupe d’habitat participatif de dix personnes, dont trois retraités, recherchait une solution antispéculative comme celle-là, raconte-t-elle. C’est la ville de Malakoff, interpellée par un architecte, qui a pris l’initiative, en partenariat avec la Foncière coopérative francilienne. Un immeuble de dix logements va donc être construit pour nous et nous participons à sa conception », s’enthousiasme-t-elle. Le mètre carré bâti est vendu 3 913 euros et le loyer, pour le terrain, est de 3,50 euros par m2 et par mois.
« L’organisme foncier solidaire est la seule façon de proposer des immeubles bien situés, près de Paris, à des prix raisonnables, explique Béatrice Rolendes, directrice générale du promoteur Expansiel, filiale du bailleur social Valophis. Il faut expliquer très clairement aux acquéreurs ce à quoi ils s’engagent. Au Kremlin-Bicêtre, par exemple, nous avons organisé une réunion en présence du notaire et du maire. Mais les obligations ne sont pas vécues comme des contraintes, en balance avec les avantages que la formule présente. »
« Les villes sont, bien sûr, très preneuses de ce type d’opérations, assure Christian Chevé, président de la Coopérative foncière francilienne, pionnier en Ile-de-France et qui compte, dans son conseil d’administration, beaucoup de villes et de bailleurs sociaux. Pour elles, c’est l’assurance de disposer, à long terme, d’un parc accessible, ce qui n’était pas le cas de l’accession sociale à l’ancienne, qui ne bénéficiait qu’au premier acquéreur, vite tenté de réaliser une belle plus-value en revendant. » Son carnet de commandes est d’ailleurs rempli : 193 appartements de dix programmes déjà engagés, 258 autres en projet imminent et 190 à moyen terme.
Une sélection rigoureuse
La Ville de Paris n’est pas en reste et a annoncé, fin octobre, un spectaculaire programme de plus de 500 logements, vendus 5 000 euros le mètre carré plus un loyer mensuel, pour le terrain, de 2 euros le m2, soit deux à trois fois moins cher que les prix du marché, répartis dans cinq zones d’aménagement des 13e, 14e, 18e et 20e arrondissements et livrés d’ici à 2022. C’est un projet Ville de Paris, avec son propre organisme foncier solidaire, qui attend encore son agrément par l’Etat, et ses opérateurs habituels, sans doute Paris Habitat ou la RIVP.
Qui seront les heureux bénéficiaires de ces appartements parisiens à prix cassés ? Les candidats risquent de se bousculer et la Ville, qui se sait attendue sur le sujet, sera attentive à mener une sélection rigoureuse, sur dossiers notés selon plusieurs critères – par exemple libérer un logement social – et une commission d’attribution.
Habitat et Humanisme Ile-de-France a également monté son organisme foncier et remporté un appel d’offres de la Ville de Paris pour créer 26 logements sur le site de l’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul (14e arrondissement). « C’est un moyen de réaliser la mixité sociale sur chaque palier et de mélanger accession et location sociales, plaide Olivier Launay, son directeur. Beaucoup d’autres villes nous sollicitent pour offrir ces solutions à ceux qui travaillent ou résident sur leur territoire. »
Si les organismes fonciers solidaires suscitent l’engouement notamment des maires, ce n’est pas encore le cas de l’autre outil créé par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR, du 24 mars 2014), les coopératives d’habitants.
Dans cette formule, l’immeuble appartient à une société coopérative dont les habitants sont à la fois associés et locataires. Leur statut d’occupant est donc plus proche de la location mais avec des droits importants, comme la voix au chapitre sur la gestion de leur immeuble et, s’ils sont partie prenante de la création d’une coopérative et d’un immeuble, la participation active à la conception du bâtiment qui comporte, en général, de nombreux espaces communs mutualisés : salle d’activités, atelier, buanderie, chambres d’hôtes, espaces de stockage…
« Pas de plus-value à la sortie »
Il n’existe, aujourd’hui, que quatre coopératives d’habitants constituées en France – Abricoop à Toulouse (Haute-Garonne), Chamarel à Vaulx-en-Velin (Rhône), le Village vertical à Villeurbanne (Rhône) et l’Isle-Jourdain (Cher) – et quelques projets. La Ville de Paris a ainsi vendu trois terrains – plutôt ingrats et contraignants – à des groupes de coopérateurs soutenus et accompagnés par les coopératives HLM d’Ile-de-France.
« L’un des groupes, Utop, qui rassemble beaucoup d’intermittents du spectacle, fonctionne et le chantier, dans le 20e arrondissement, va bientôt démarrer, indique Christian Chevé, président de la Coopérative foncière francilienne. Œuvre des architectes de la SCOP ArchiEthic, l’immeuble comptera 17 logements et devrait aboutir à un loyer de 13 euros le m2. Mais un autre groupe, Alfama, qui réunissait une trentaine de personnes, a, lui, explosé en vol et s’est scindé en deux lorsque certains participants ont compris qu’ils ne feraient pas de plus-value à la sortie. Comme si renoncer à la propriété était, pour eux, trop difficile. »
L’absence de portage politique de l’idée coopérative retarde son développement en France alors qu’elle est très répandue en Suisse, où l’habitat coopératif, avec son art de vivre confortable et convivial, accueille 7 % des ménages.
Isabelle Rey-Lefebvre
Cet article fait partie d’un dossier réalisé dans le cadre d’un partenariat avec l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (Epfif).