Entre les besoins des résidents et la recherche d’attractivité pour les visiteurs, la balance est subtile, comme le montre le déclin du BHV.
Par Hélène Bekmezian
Nulle part en France il n’y a une densité commerciale aussi forte qu’à Paris. Selon l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), qui réalise une étude exhaustive tous les trois ans, on comptait en 2023 28 commerces pour 1 000 habitants dans la capitale, loin devant Nice (19,5), Bordeaux (19,3) et Lyon (17,1). Malgré des disparités par quartiers, le tissu des quelque 60 800 commerces parisiens actifs est suffisamment divers et épais pour résister, alors que de nombreux centres-villes ont vu leur activité s’effondrer. Mais cette particularité est menacée, mise à mal par deux facteurs principaux : le surtourisme et la spéculation immobilière.
« Cette densité extrêmement forte est due au fait que le commerce ne s’adresse pas seulement aux résidents », éclaire Marie-Sophie Ngo Ky Claverie, directrice générale du Medef Paris. « Chaque jour, Paris double pratiquement de population : 300 000 personnes en sortent, mais 1,2 million viennent d’en dehors pour y travailler, auxquelles s’ajoutent les touristes et les excursionnistes présents pour une journée », poursuit-elle, rappelant que 39 % des commerces d’Ile-de-France sont dans la capitale, alors qu’elle ne regroupe que 17 % de la population régionale. C’est précisément cet équilibre entre les besoins des résidents et ceux des visiteurs, qui ne se recoupent pas toujours, qui est crucial et si délicat à maintenir.
La déchéance du BHV en est une illustration : le grand magasin n’avait pas des résultats flamboyants, mais il tenait sur une ligne de crête entre achats de proximité pour les locaux et force d’attraction pour des clients plus lointains. En rachetant l’établissement, fin 2023, Frédéric Merlin a complètement mésestimé cette donnée, consciemment ou non, et brouillé le projet commercial de ce lieu historique fondé en 1856, en accentuant le côté événementiel. Avec comme point d’orgue la polémique de l’installation de Shein, le 5 novembre, le départ en cascade de marques traditionnelles et le renoncement de la Banque des territoires à participer à l’achat des murs.
Touristes moins dépensiers
Derrière le BHV, le quartier du Marais, qui recoupe les 3e et 4e arrondissements, a connu une mutation importante de ses commerces à mesure que s’est développée l’hyperattractivité de la zone ces vingt dernières années. Preuve de la dépendance au tourisme, le quartier a subi une augmentation particulièrement forte de la vacance commerciale après la pandémie de Covid-19, en 2020, et l’activité n’a donné de signes de reprise qu’au retour des touristes. Plus au nord, le quartier du bas Montmartre a aussi connu, à la fin des années 1990, une transformation de son paysage commercial, avec des magasins de proximité remplacés les uns après les autres par des boutiques de vêtements, de souvenirs et de nourriture à emporter.
« A Paris, le commerce a été maintenu par le tourisme pendant très longtemps, puisque en plus de la clientèle habituelle, on avait cette manne touristique qui semblait infinie », se souvient Céline Carlen, secrétaire générale de l’Union syndicale du commerce parisien (USCP-CGT) et employée des Galeries Lafayette. « Cet axe tout tourisme né dans les années 1990-2000 avec une propension à proposer du luxe s’est vu dans le Marais, où les bars se sont fait chasser par les marques de luxe, qui commencent elles aussi à connaître la crise. Aujourd’hui, ce n’est plus le même type de tourisme, il y a notamment beaucoup moins de touristes chinois, et ils ne dépensent plus de la même manière », développe-t-elle, donnant l’exemple de la Samaritaine, qui n’a pas réussi le virage vers le luxe pris à sa réouverture, en 2021.
Les chiffres le disent : les touristes étrangers sont revenus en masse, mais ils n’ont déboursé en moyenne, par séjour en Ile-de-France, que 659 euros en 2024 contre 854 euros en 2014, selon l’Institut du monde économique (IME), créé en 2025 par le Medef Paris et une quinzaine d’associations professionnelles. Conséquence : la restauration traditionnelle est de plus en plus concurrencée par la restauration rapide, qui connaît une croissance à deux chiffres depuis dix ans. En 2023, un restaurant parisien sur trois était un fast-food, contre un sur cinq en 2003, selon l’APUR. Une progression « particulièrement visible à Paris centre qui concentre près d’un tiers des 352 nouveaux établissements » ouverts entre 2020 et 2023, « évolution portée en partie par le retour des touristes internationaux », note l’Atelier.
Si la tendance s’est calmée ces dernières années, la hausse spectaculaire du nombre des supermarchés et supérettes (+ 178 % entre 2000 et 2020 dans tout Paris) témoigne aussi d’une baisse générale du pouvoir d’achat des touristes comme des résidents. Pour autant, les petits commerces de bouche résistent bien, et seules les boucheries sont en déclin, ce qui ne date pas d’hier (durant le XXe siècle, le ratio avait déjà chuté de une boucherie pour 600 Parisiens à une pour 1 500).
En 2006, la Mairie de Paris a commencé à prendre en main la sauvegarde des commerces de proximité en étant la première collectivité à introduire le principe de « linéaire de protection commerciale » dans son plan local d’urbanisme. Concrètement, dans les 349 kilomètres de rues concernées (sur un total de 1 900), les commerces de proximité ou d’artisanat ne peuvent plus être transformés en autre chose, avec une exception introduite en 2024 pour les cabinets et laboratoires médicaux.
Cette politique publique n’a toutefois pas enrayé le mouvement centrifuge de l’activité de proximité, suivant logiquement celui de la population qui migre vers les périphéries. « Le centre de Paris s’est doucement transformé en lieu de visite tout à fait agréable pour les touristes, mais il n’y a plus l’activité qu’il y avait avant, et c’est très mauvais pour le commerce », rapporte Céline Carlen, de l’USCP-CGT, qui note que cette « muséification » du cœur de ville n’a pas pénalisé le centre commercial des Halles, porté par une clientèle de banlieue qui y arrive directement en RER. Mais le déménagement de la police judiciaire, qui a quitté le mythique quai des Orfèvres en 2017, celui du Palais de justice à la porte de Clichy en 2020 et le redéploiement des universités Paris-I et Paris-III Panthéon-Sorbonne vers les portes de la Chapelle et de Vincennes en 2022 et 2026 ont ou auront forcément un impact sur l’économie locale.
L’inconnue de la piétonnisation
Quant à savoir quels effets ont eus les réaménagements de voirie et les réformes de la mobilité… « On ne sait pas et ça dépend », reconnaît Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la maire de 2018 à 2024 et candidat socialiste pour prendre sa succession. Raison pour laquelle il souhaite mettre en place un observatoire permanent du commerce, avec les professionnels, et développer des capteurs plus agiles grâce à l’intelligence artificielle. La droite a beau marteler que la piétonnisation de certains quartiers a abîmé la vitalité commerciale, la réalité est qu’on manque d’indicateurs suffisamment précis et réactifs pour le mesurer.
C’est notamment ce qui a poussé le Medef à cofonder l’IME : « Il est très difficile d’avancer si on ne s’est pas mis d’accord sur la situation qu’on regarde ; or la dimension de l’emploi, du commerce et des entreprises n’est pas du tout évaluée dans les politiques publiques aujourd’hui, que ce soit sur les questions de mobilité ou sur les questions d’urbanisme, ni en amont ni en aval, regrette Marie-Sophie Ngo Ky Claverie. On a l’impression que, pour l’exécutif, les problèmes du commerce sont liés à des sujets de conjoncture nationale, voire internationale, et que ce n’est en rien lié aux politiques publiques locales. Mais on ne peut pas les exclure de fait, par principe : le sujet de mobilité et de voirie est majeur, et nous voulons mesurer tout cela plus précisément. »
En attendant, le ressenti domine : comme l’idée que la zone à trafic limité dans l’hypercentre, annoncée mais non effective, découragerait des automobilistes qui pourtant seraient autorisés à y aller (pour accéder à un magasin) ou le sentiment que la piétonnisation bénéficie au commerce de proximité mais pénalise celui de destination. Ce qui est sûr, c’est que le recul de la motorisation change la typologie des enseignes : le nombre de garages, concessionnaires et stations-essence a baissé de 9 % entre 2020 et 2023, tandis que celui des magasins liés au vélo (achat, réparation, location) a augmenté de 39 %.
Une autre certitude est que le dynamisme des commerces est indexé sur le prix de l’immobilier. « On résiste, par rapport à d’autres pays, mais nous avons un commerce qui est un peu sous l’égide de la spéculation immobilière, déplore Nicolas Bonnet-Oulaldj, adjoint communiste à la maire chargé du commerce. C’est un sujet proche du logement, avec beaucoup de propriétaires privés qui ne sont pas concernés par la stratégie commerciale mais par la stratégie financière, et qui préfèrent ne pas louer et garder le patrimoine pour revendre après. » Entre des baux commerciaux fortement augmentés lors de leur renouvellement et des loyers simplement inabordables pour des commerçants (dont 77 % sont des indépendants à Paris), la vacance commerciale augmente, et s’établissait à 10,9 % en 2023 (contre 9,1 % en 2014, le plus bas).
« La tendance est très inquiétante pour deux raisons, considère Marie-Sophie Ngo Ky Claverie. Nous avons dépassé le seuil d’alerte, évalué à 10 % par les professionnels de l’immobilier commercial, et la seconde inquiétude porte sur l’ampleur du phénomène : on a l’impression que tout Paris est en situation difficile, seuls quatre arrondissements n’ont pas d’augmentation de la vacance, et celle-ci dépasse 10 % dans douze arrondissements. » Par endroits, elle grimpe à 18 %, et est particulièrement visible dans les quartiers où dominaient les enseignes de prêt-à-porter, affectées par la crise générale du secteur (comme sur l’avenue du Général-Leclerc ou la rue de Rennes, dans le 14e arrondissement). A noter que, si le nombre de boutiques de vêtements a baissé de 12,3 % depuis 2020, les friperies ont crû de 28 %.
Là aussi, la ville dispose d’un outil : Paris Commerces, qui commercialise les 7 138 locaux détenus par des bailleurs sociaux, et peut préempter des boutiques, suivant des objectifs prioritaires pour renforcer l’artisanat local, la culture et l’économie sociale et solidaire. Encore faut-il qu’elles soient à vendre : selon Nicolas Bonnet-Oulaldj, la Ville ne préempte pas plus de 30 à 40 locaux par an. Une autre piste se dessine, évoquée aussi bien par le socialiste Emmanuel Grégoire que par le candidat Horizons, Pierre-Yves Bournazel : l’encadrement des loyers commerciaux. Mais cela dépasse les compétences de la municipalité, et il faudrait en passer par une loi. Reste à savoir si et quand le gouvernement considérera cela comme prioritaire, dans le marasme actuel de la vie politique et parlementaire.