Rideaux de fer baissés, fermetures d’enseigne en série, riverains frustrés : cette grande artère souffre d’un taux de vacance commerciale en forte augmentation.
Par Sacha Leclère
Les boutiques désertées se succèdent le long de l’artère commerçante qui relie la porte d’Orléans et la place Denfert-Rochereau, dans le 14e arrondissement de Paris. Sur leurs ossatures vides, recouvertes de publicité sauvage, on devine encore les noms partiellement effacés d’enseignes de vêtements : Zara, Naf Naf, Maje…
Hildegard Haugg-Noël, 80 ans, habite le quartier depuis cinquante-trois ans. « Les gens venaient de tout le quartier et même des banlieues sud pour faire leurs commissions ici ! Il y avait toutes les belles marques connues. Aujourd’hui, il n’y a plus que des opticiens et des boucheries à 110 euros le kilo », regrette la riveraine. Avant d’ironiser : « Je vous laisse, je vais déposer de l’argent à la banque avant qu’elle ne ferme, elle aussi. »
Dans cet ancien lieu de shopping populaire du quartier, devenu « bobo », selon l’octogénaire, le taux de vacance commerciale a quasiment doublé entre 2024 et 2025, atteignant environ 10,5 %. Sur 123 locaux commerciaux, 13 sont vides.
« Plus qu’une crise généralisée du commerce, on assiste à une crise du secteur du prêt-à-porter », constate Christophe Noël, directeur général de la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires. Les enseignes françaises de la mode grand public sont en difficulté. Prises entre l’inflation, la concurrence de la seconde main, de l’ultra fast-fashion et du e-commerce, nombre d’entre elles ont connu, ces trois dernières années, redressements et liquidations judiciaires. Les faillites alimentent la hausse de la vacance commerciale, qui a doublé en vingt ans partout en France.
Le milieu de gamme souffre de la polarisation des modes de consommation : si les marques premium séduisent des consommateurs aisés en misant sur la qualité et la durabilité, celles à bas prix comme Normal, Action ou Shein attirent une classe moyenne de plus en plus contrainte par son budget en cassant les prix. Pris en tenaille, le milieu de gamme ne trouve plus son public.
Conséquence : « Le nombre de magasins en physique va diminuer. Si l’emplacement attire peu de passage ou de touristes, il n’est plus porteur », prédit Christophe Noël. Zara a ainsi quitté le 14e arrondissement en 2024. « Or une enseigne comme celle-là amenait des flux qui profitaient à tous les commerces voisins », explique Thierry Veron, président de l’Association des commerçants et artisans de l’avenue du Général-Leclerc.
Charges toujours plus lourdes
« La vacance entraîne la vacance », ajoute Emmanuel Le Roch, délégué général de la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé. Certains responsables constatent désormais des journées sans aucun client : « Ça n’arrivait jamais avant », déplorent-ils. Bientôt, d’autres boutiques mettront la clé sous la porte, rapportent des vendeurs informés officieusement de la fermeture prochaine de leur point de vente. Pour ceux qui subsistent, l’inquiétude grandit : « On se sent en sursis », confie un manageur sous le couvert de l’anonymat.
Aux difficultés commerciales s’ajoutent des charges toujours plus lourdes. Entre 2022 et 2024, l’indice des loyers commerciaux a augmenté de plus de 9 %, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques. Les anciens magasins de vêtements laissent de vastes locaux aux coûts d’exploitation impossibles à assumer pour la majorité des commerçants. Les seuls capables de les supporter sont les chaînes de discount et de fast-food. Une habitante âgée de 20 ans, qui a grandi dans le quartier, le déplore : « Au collège, j’avais l’habitude de passer tous mes samedis ici à me balader avec mes copines. Aujourd’hui, à part les boutiques fermées et la malbouffe, il n’y a rien à faire. »
Sans réponse adaptée, le risque est qu’un « sentiment d’abandon » s’installe parmi les habitants, estime Frédérique Macarez, maire (Les Républicains) de Saint-Quentin (Aisne), vice-présidente de Villes de France et co-autrice d’un rapport sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes, remis au gouvernement mercredi 5 novembre. « Peu à peu, on devient un arrondissement dortoir », soupire Thierry Veron.
Pour tenter d’enrayer le phénomène, une taxe a été instaurée en 2008 pour permettre aux communes d’inciter les propriétaires à ne pas laisser leurs locaux vacants. « Mais il est trop facile d’y échapper », interpelle Frédérique Macarez. La mairie mise aussi sur la préemption des locaux inoccupés, quand ceux-ci sont à vendre, afin d’implanter des activités « plus durables et expérimentales », à l’image de nouvelles chaines de supermarché responsables, comme Nous anti-gaspi, ou de friperies solidaires. « Mais ce n’est pas un outil que l’on peut utiliser à l’infini. La priorité reste l’encadrement des loyers commerciaux pour sortir de cette logique de spéculation », précise Carine Petit, maire du 14e arrondissement, élue en 2020 sous l’étiquette socialiste, aujourd’hui affiliée au groupe écologiste au Conseil de Paris.