Comment concilier l’affirmation de la « souveraineté industrielle » et l’objectif de zéro artificialisation nette ?, s’interroge Olivier Lluansi, enseignant à l’Ecole des mines, dans une tribune au « Monde ».
La disponibilité du foncier industriel reste un frein à la réindustrialisation de la France. Pourtant, par notre géographie et notre faible densité, il fut longtemps abondant et constituait d’ailleurs l’un des atouts pour le développement de notre outil productif. Cette plus grande disponibilité foncière se reflétait par exemple dans des prix plus bas que chez nos voisins. Entre 2014 et 2018, le mètre carré industriel se négociait en moyenne entre 35 et 350 euros en France autour des principales aires urbaines, contre 50 à 500 euros en Allemagne.
Mais, depuis, plusieurs lois, notamment la loi « biodiversité » de 2016, puis la loi Climat et résilience de 2021, ont fixé des objectifs ambitieux en matière de zéro artificialisation nette. Comme l’a révélé une note du Sénat (« Les politiques de réduction de l’artificialisation », septembre 2023), la France se distingue par une approche significativement plus prescriptive que celle de nos voisins européens, et la rareté du foncier concerne désormais toutes les régions. Ainsi, 67 % de nos intercommunalités déclarent avoir refusé des projets d’implantation économique ou subi des déménagements d’entreprises par manque de foncier économique.
Face à cette pénurie d’offre foncière, la demande de locaux industriels reste très dynamique, avec de nombreux projets soutenus par France Relance, puis France 2030. La part de l’industrie dans le total des volumes investis dans l’immobilier d’entreprise est ainsi passée de 3 % en 2018 à 8 % en 2022. Conséquence de ce déséquilibre, le foncier industriel connaît en France une des plus fortes augmentations : environ + 75 % sur la période 2018-2022, une fois et demie plus qu’en Allemagne, trois fois plus qu’en Italie. Dans un monde de raretés, nous prenons conscience, trop tardivement, que cet avantage est en sursis, fragilisé par notre manque d’anticipation.
Stabiliser le prix du foncier
Les besoins de foncier sur la prochaine décennie sont désormais quantifiés de manière consensuelle : entre 20 000 et 30 000 hectares, selon les différents scénarios. Ces besoins sont relativement faibles : historiquement, seulement 4 % de l’artificialisation est liée à l’industrie. Cependant, et précisément à cause de leur moindre volume, cette demande de foncier industriel risque d’être prise dans l’étau d’enjeux économiques qui la dépasse, entre logements et commerces. Aussi, le premier élément de réponse à la situation actuelle serait de sanctuariser notre futur foncier industriel, à la hauteur des besoins réels.
Les « friches industrielles » constituent la principale ressource. Selon le rapport du préfet Rollon Mouchel-Blaisot (« Stratégie nationale de mobilisation pour le foncier industriel », juillet 2023), elles pourraient couvrir près de 45 % du besoin, soit au minimum 10 000 hectares. La loi « industrie verte » prévoit de réserver 2 000 hectares. Quid du solde ? En contrepartie de « compensations », c’est-à-dire de restitution aux espaces naturels de trois fois la surface utilisée, l’artificialisation pourrait continuer à représenter de 35 % à 40 % de notre futur foncier industriel. Mais il faudrait alors constituer un véritable stock de foncier « compensatoire », que l’on peut estimer autour de 25 000 hectares.
Enfin, la densification, c’est-à-dire la concentration de plus d’activités productives sur une même surface existante, pourrait représenter l’équivalent de 3 500 à 4 000 hectares. A titre illustratif, les différentes études assignent des objectifs de 5 à 10 employés pour 1 000 mètres carrés couverts. Si, par de tels dispositifs, nous parvenions à stabiliser le prix du foncier industriel « nu » au niveau actuel, l’investissement supplémentaire nécessaire pour concilier les objectifs de biodiversité et de réindustrialisation ne serait pas négligeable. Selon nos calculs, il peut être estimé entre 5 et 7 milliards d’euros, répartis entre le coût de réhabilitation des friches et celui du foncier compensatoire.
Avant même de répartir ce surcoût, ne bradons pas notre atout naturel foncier. Face aux intérêts économiques, notamment ceux du logement, laisser le marché guider seul l’allocation du foncier serait condamner la réindustrialisation. Le zéro artificialisation nette et la réindustrialisation sont conciliables, à condition de disposer d’une vision à long terme et de sanctuariser des ressources foncières à la hauteur des besoins.
Olivier Lluansi est enseignant à l’Ecole des mines, à Paris. Il a écrit « Les Néo-industriels. L’avènement de notre renaissance industrielle » (Les Déviations, 148 p., 21 €). Cette tribune s’inspire d’une note du laboratoire des Forces françaises de l’industrie.