La loi Climat et résilience entend combattre l’artificialisation des sols, mais elle risque d’accroître la crise du logement, en opérant des transferts de richesse de jeunes générations vers des propriétaires plus âgés, alerte, dans une tribune au « Monde », l’économiste Carl Gaigné.
Le constat est le suivant. Le prix du logement a explosé de manière disproportionnée dans de nombreux territoires. Les raisons évoquées dans le discours d’Elisabeth Borne, lundi 5 juin, sont les coûts de la construction et, plus récemment, du crédit immobilier. Les aides publiques, comme le rappelle la première ministre, peuvent également avoir des effets inflationnistes sur les prix du logement.
Un facteur important manque néanmoins à l’appel. La hausse du prix de l’immobilier est attribuable en très grande partie à la hausse du prix des terres en ville, un constat partagé par différentes études économiques, autour de 80 %. La valeur du sol urbain dépend fortement de sa localisation, c’est-à-dire de la qualité de l’environnement local, et de l’accessibilité aux emplois et services.
Un même logement a une valeur très différente selon sa localisation. Une note de l’Insee soulignait que le prix d’un appartement de 60 mètres carrés est de 90 000 euros à Provins et de 780 000 euros dans le 6e arrondissement, à Paris. Les coûts de construction et du crédit variant très faiblement entre les communes, l’écart de prix, près de 700 000 euros, s’explique en grande partie par l’écart dans la valeur du foncier urbain.
Les effets négatifs de l’étalement urbain
La valeur foncière représente en moyenne près de la moitié de la valeur d’un logement. C’est pourquoi l’accession à la propriété par les ménages de la classe moyenne s’est traduite par un étalement des villes, afin de bénéficier entre autres de prix abordables. En parallèle, le gouvernement fait de la lutte contre l’artificialisation des sols une réforme prioritaire. Dans le cadre de la loi Climat et résilience, le gouvernement souhaite protéger les espaces naturels, en instaurant l’objectif de zéro artificialisation nette. Il s’agit de stopper l’agrandissement des zones urbanisées ou de rendre à la nature l’équivalent des superficies absorbées par l’urbanisation.
Nos villes s’étalent depuis plusieurs décennies, transformant les sols naturels ou agricoles en zones bétonnées, pour se loger et se déplacer. Cet étalement urbain génère malheureusement divers effets négatifs bien documentés. L’imperméabilisation des sols détériore la biodiversité et perturbe les flux d’eau de pluie, favorisant les inondations.
L’éparpillement de la population urbaine accroît les distances parcourues par les ménages. Si le progrès technique réalisé par les constructeurs automobiles a permis, ces dernières années, de réduire les émissions de carbone, les hausses observées des distances parcourues par les automobilistes ont annulé les bénéfices écologiques du progrès technique. L’artificialisation a par ailleurs eu lieu principalement sur des terres agricoles de haute qualité, réduisant significativement le potentiel de production alimentaire et de stockage du carbone.
Lutter contre l’artificialisation des sols et repenser nos modes d’urbanisation en privilégiant la réutilisation des zones urbaines délaissées sont justifiés. Cette maîtrise de l’urbanisation aura malheureusement un coût élevé que subiront vraisemblablement les jeunes générations avec des revenus modestes voulant accéder à la propriété et, en contrepartie, enrichira les propriétaires de biens immobiliers.
Toute mesure visant à réguler l’usage du foncier et à stopper l’étalement urbain se traduira par une hausse des valeurs foncières urbaines, notamment dans les territoires connaissant une hausse de la demande de logement. Autrement dit, la lutte contre l’artificialisation des sols devrait se traduire par une hausse du prix du logement. Cela pourrait avoir deux conséquences majeures.
Cette hausse du prix de l’immobilier générée par la lutte contre l’artificialisation des sols risque de détériorer davantage le déséquilibre entre générations. Les jeunes générations avec des revenus modestes enrichiront les propriétaires, qui ont en moyenne 60 ans et sont dotés d’un patrimoine élevé. Selon une note de l’Insee, environ 10 % des ménages possèdent près de la moitié du parc de logements.
La seconde conséquence concernera très probablement la poursuite de la baisse du taux de propriétaires parmi les jeunes ménages, renforçant le sentiment de déclassement.
Des politiques ambitieuses d’accompagnement à la lutte contre l’artificialisation des sols sont donc nécessaires pour ne pas amplifier la crise du logement. Le financement des mesures de soutien d’aide d’accès au logement pour les ménages est possible par l’impôt sans créer de désincitation à l’investissement.
Repenser les modalités de financement
Puisque la lutte contre l’artificialisation des sols va générer une hausse de la valeur des biens immobiliers sans effort de la part de ceux qui en sont propriétaires, l’Etat pourrait, sans remettre en cause les principes de la propriété privée, s’approprier la totalité ou une partie de cet accroissement de richesse par la mise en place d’un impôt.
Concrètement, la plus-value foncière, et non immobilière, réalisée par un propriétaire pourrait être taxée lors de la vente du bien ou de son transfert dans le cadre d’un héritage. Les services de l’Etat sont en mesure d’évaluer la valeur foncière d’un logement. Des mesures d’accompagnement à la lutte contre l’artificialisation des sols sont donc nécessaires pour ne pas aggraver la crise du logement.
Puisque l’action de l’Etat crée des rentes pour les propriétaires immobiliers, des sources de financement sont possibles sans nuire à l’économie. Plus globalement, la transition écologique nous invite à repenser les modalités de financement des coûts privés et publics qu’elle génère.
Carl Gaigné (économiste, directeur de recherche, INRAE, professeur associé à l’université Laval/Canada)