Le spécialiste de la requalification des centres commerciaux a annoncé se désister des sept projets qu’il avait identifiés, faute d’avoir pu trouver « un modèle économique pérenne ».
Par Emeline Cazi et Cécile Prudhomme
En 2022, le groupe Frey, spécialiste de la requalification des centres commerciaux, voyait dans la transformation des entrées de ville une opportunité en or. Puisque s’étaler en plein champ n’était plus possible avec le dispositif zéro artificialisation nette (ZAN) de lutte contre la bétonisation des espaces naturels et agricoles, ces zones 100 % artificialisées en bordure de voies rapides, couvertes de magasins et de nappes de parking, devenaient les territoires stratégiques de la ville de demain.
A l’automne 2023, trois ministres du gouvernement d’Elisabeth Borne annonçaient une première enveloppe pour financer les études sur la mue d’une vingtaine de sites pilotes ; une deuxième vague suit pour atteindre 89 premiers projets. Le ZAN est alors sur toutes les lèvres et n’a pas encore été détricoté par le Parlement.
Face à cet intérêt soudain des pouvoirs publics pour ces périphéries, longtemps restées le degré zéro de la pensée urbaine, Antoine Frey, PDG de la foncière qui porte son nom, se met sur les rangs. Quelques mois plus tôt, en décembre 2022, sentant le sujet monter, il s’était d’ailleurs associé avec CDC Habitat et la Banque des territoires pour créer la foncière Repenser la ville, qui devait prendre sa part dans ce vaste chantier.
Sept premiers projets sont identifiés, dont celui de Montigny-lès-Cormeilles (Val-d’Oise) : 300 enseignes, 4 kilomètres, 1,5 milliard d’euros de chiffre d’affaires, et une ancienne nationale qui traverse le tout. Le maire rêve depuis des années de transformer l’étendue de hangars de tôles en un quartier qui ressemblerait davantage à un centre-ville avec logements (900 projetés) et commerces.
Las. Deux ans plus tard, lors de son petit déjeuner de presse de rentrée, jeudi 4 septembre, Antoine Frey annonce jeter l’éponge. « La décision s’impose d’elle-même à partir du moment où le bilan des opérations ne fonctionne pas », détaille le dirigeant. « On concentre notre énergie là où on peut avancer, et notamment dans les centres commerciaux de plein air », dont l’exploitation est beaucoup plus rentable à ses yeux. « Aujourd’hui, ce n’est pas sur les restructurations d’entrée de ville que l’on peut trouver un modèle économique pérenne. »
« Himalaya de complexité »
L’opérateur immobilier a-t-il fait preuve d’un surcroît d’optimisme ? S’attendait-il à une rentabilité plus rapide ? Les spécialistes avaient prévenu. La transformation de ces zones – la France en compte un peu plus de 1 500 – est un « Himalaya de complexité », expliquait le préfet Rollon Mouchel-Blaisot, chargé de la mission nationale de mobilisation pour le foncier industriel, en introduction d’un colloque, en février 2023. L’ancien maire de Montigny-lès-Cormeilles Jean-Noël Carpentier (Parti radical de gauche), moteur sur le sujet, mort subitement à la fin de 2024, racontait avoir déjà passé treize années sur son projet.
« C’est cinquante ans d’urbanisme qu’il faut changer, des modèles économiques à revoir », approuvait Kristof de Meulder, chef de projet économie des territoires, à la sous-direction du commerce. « On savait dès le départ que ce serait long, dix, quinze ans au minimum. C’est de la vraie transformation urbaine », confirme aujourd’hui Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat.
La lourdeur administrative crispe particulièrement le patron de Frey : « On n’a pas à remplacer l’Etat pour les causes perdues des entrées de ville. Si demain le processus était simplifié, on serait très content de réétudier ces projets. » A Malmö, en Suède, explique-t-il, pour la transformation du complexe commercial qu’il vient d’acquérir en un géant de l’outlet – ces rues multimarques qui ne jurent que par les réductions de prix –, « le maire nous a délivré le permis de construire en un mois, et sans recours. En France, on aurait mis un an ».
Lors de la grand-messe de 2023 à Bercy, quand des architectes et urbanistes sont venus détailler les grands principes – les commerces en rez-de-chaussée, les logements et/ou bureaux à l’étage, une réduction nette des places de stationnement –, le gouvernement avait promis de raccourcir les délais de procédure. Le transfert des droits d’un ancien magasin sur le nouveau, sans avoir à demander une nouvelle autorisation commerciale, dans le cadre d’une opération dans un périmètre proche, était également sur la liste.
Instabilité politique
La loi sur l’industrie verte (article 22) d’octobre 2023 a permis certaines avancées. Le projet de loi de simplification de la vie économique, adopté en juin, en promet d’autres, notamment ce transfert de l’autorisation commerciale – temporaire le temps des travaux, voire permanente dans certains cas. Mais l’instabilité politique n’a pas aidé. Députés et sénateurs doivent encore s’accorder sur une version finale du texte. Quand, à Bercy, on reconnaît avoir conscience de la persistance de « nombreux points de blocage réglementaires ».
Frey s’agace mais il n’a pas claqué définitivement la porte de la foncière Repenser la ville, et croit encore à la mue de Mérignac Soleil, près de Bordeaux, de fait bien engagée. De son côté, CDC Habitat s’est rapproché d’autres propriétaires. Un projet en Provence-Alpes-Côte d’Azur et un autre dans les Pays de la Loire sont à l’étude. La filiale de la Caisse des dépôts s’apprête aussi à intervenir sur deux anciens sites du groupe Casino, à Marseille et à Montpellier, désormais dans le giron d’Icade. Ce dernier, qui a la Caisse des dépôts pour principal actionnaire, a signé en décembre 2024 le rachat de neuf premiers anciens sites du groupe Casino (l’accord global porte sur 11 sites). Les projections prévoient la construction de 3 500 logements et l’aménagement de 29 000 mètres carrés de surfaces commerciales.