Les chercheurs Antoine Guironnet et Ludovic Halbert décrivent, dans une tribune au « Monde », l’irrésistible ascension du secteur de la « gestion d’actifs immobiliers », qui représente aujourd’hui 11 000 milliards d’euros d’actifs à l’échelle mondiale.
Antoine Guironnet
Chercheur à Sciences Po
Ludovic Halbert
Chercheur au CNRS
Que l’urbanisation soit un rouage de l’accumulation du capital ne surprend guère, au vu des prix élevés du logement. L’exercice d’un droit de propriété exclusive sur le sol permet à tout propriétaire d’extraire de la valeur en encaissant des loyers ou des plus-values à la revente. La défiscalisation de type Pinel et les plates-formes comme Airbnb comptent parmi les avatars contemporains les plus connus de cette mécanique de la rente foncière.
Ce qui l’est moins, c’est que l’immobilier et les infrastructures aient été financiarisés à mesure de la place croissante qu’y occupe la finance de marché. L’affaire n’est pas entièrement nouvelle, à l’image du Paris d’Haussmann. Elle prend cependant aujourd’hui une ampleur et une portée spatiale inédites en raison du déploiement d’un « capitalisme de gestion d’actifs ».
Ce terme renvoie à l’ascension, ces vingt dernières années, de gérants de fonds et de sociétés foncières qui canalisent l’épargne vers le cadre bâti des villes, à l’instar de Blackstone, d’Axa et d’Unibail. Concrètement, ils lèvent des capitaux auprès des ménages et des investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, fonds de pension, fonds souverains), qu’ils placent en acquérant des lieux de travail, de consommation et d’habitat mis en location. En transformant les immeubles en actifs financiers, les gérants maximisent les revenus de la rente foncière au profit de ces clients-investisseurs, tout en leur permettant de diversifier leurs placements habituels, comme la dette souveraine.
Méconnus du grand public, les fonds et sociétés sont propriétaires de nombreuses adresses : centres commerciaux, tours et complexes de bureaux, résidences étudiantes ou seniors, ou encore plates-formes logistiques. Au total, les analystes estiment ces avoirs à 11 000 milliards d’euros en 2021 à l’échelle mondiale. En France, la valeur de ce patrimoine a gonflé de 80 % en une décennie, pour s’établir à 365 milliards d’euros. De 2012 à 2022, ces acteurs ont investi pour 25 milliards d’euros en moyenne, soit l’équivalent de soixante-dix Stade de France par an.
Critères sélectifs
Certes spectaculaire, la croissance de cet empire varie en fonction des territoires et des domaines d’activité. A Paris, leur part dans la propriété des immeubles de bureaux s’élève du simple (50 %) à l’échelle de la commune au double (près de 100 %) dans le quartier central des affaires. Par contraste, leur présence dans le logement demeure très marginale à l’échelle nationale, malgré leur récent regain d’intérêt pour ce type de placement.
Si le secteur n’a pas fait main basse sur tout l’immobilier en France, c’est que ses critères d’investissement sont très sélectifs. Il privilégie tendanciellement les métropoles (surtout la région parisienne, qui capte 70 % des investissements), l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique), les bâtiments massifs regroupés au sein de pôles d’affaires et loués à quelques grandes entreprises.
La financiarisation des villes contribue ainsi au creusement des inégalités territoriales. Elle alimente aussi la standardisation architecturale. Avec des effets en cascade sur la vie quotidienne : difficultés des PME à accéder à cette offre immobilière, quartiers désertés après l’heure de fermeture des bureaux, cherté du logement étudiant.
Ces effets sont aussi économiques. Si les gérants d’actifs immobiliers prétendent gérer l’épargne de M. et Mme Tout-le-Monde, ils participent en réalité à reproduire les inégalités patrimoniales. L’assurance-vie dont provient une partie des capitaux qu’ils administrent est par exemple détenue pour moitié par les 10 % les plus riches, selon l’Insee. Ce même décile est surreprésenté au capital des fonds dits « grand public », comme les SCPI.
Secteur déstabilisé
Les conséquences sont enfin politiques. Parce qu’ils contrôlent d’importants capitaux, les gérants d’actifs sont courtisés par des collectivités territoriales. Celles-ci forment des coalitions avec des promoteurs et consultants à l’écart de la délibération démocratique. Les attentes des gérants d’actifs percolent ainsi dans les politiques, ici pour garantir le financement de l’immobilier de bureaux, là pour garantir celui du logement « intermédiaire », à destination des classes moyennes.
La remontée des taux d’intérêt déstabilise aujourd’hui ce secteur. De quoi gripper l’idée, en vogue parmi les décideurs politiques, de faire appel à la gestion d’actifs pour transformer les bureaux vides en logements, ou pour la rénovation énergétique du parc immobilier. A moins, bien sûr, que l’Etat ne lui renouvelle son soutien en apportant des garanties juridiques et budgétaires supplémentaires – avec pour effet de relancer un cycle de financiarisation du foncier et de l’immobilier des métropoles.
Antoine Guironnet est chercheur associé au Centre d’études européennes (Sciences Po) ; Ludovic Halbert est chargé de recherche CNRS au laboratoire Techniques, territoires, sociétés (université Gustave-Eiffel). Ils ont notamment écrit « L’Empire urbain de la finance. Pouvoirs et inégalités dans le capitalisme de gestion d’actifs » (Amsterdam, 320 p., 22 €).