L’offre commerciale reste un tiers en dessous de son niveau d’avant la pandémie. En cause, la hausse des prix, mais aussi la réticence des maires à délivrer des permis de construire.
Par Isabelle Rey-Lefebvre
Les promoteurs immobiliers ne cachent pas leur inquiétude devant l’effondrement du nombre de ventes de logements neufs : elles ont chuté de 20,2 % au premier trimestre, par rapport à la même période de 2021. Quant aux réservations, elles sont aussi en baisse (29 628, contre 37 139 un an auparavant). Il ne s’agit pas d’un défaut de demande, mais d’une offre commerciale qui n’arrive pas à se renouveler et reste un tiers en dessous de son niveau de 2018 ou 2019. Les stocks fondent et les promoteurs vendent dans des délais records, de 7,7 mois en moyenne, contre 11 ou 12 habituellement.
« Le moteur cale, faute d’essence !, résume Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Nous n’avons jamais si peu vendu depuis 2012, le volume des projets n’a jamais été aussi faible et les clients institutionnels, investisseurs, bailleurs sociaux, ont réduit leurs achats, faute de projets. Le nombre de logements vendus en bloc est, lui, en baisse de 31 %, tandis que celui des ventes à l’unité, aux propriétaires occupants, diminue de 8,3 % », précise-t-il.
Les bailleurs sociaux ont aussi bien du mal à faire sortir des projets. « Il y a eu 104 800 agréments en 2021, alors que la ministre en attendait 120 000, et tous ne seront pas utilisés car la hausse des coûts de construction ou certains appels d’offres infructueux empêchent d’engager les chantiers, et j’anticipe encore moins d’opérations en 2022 », détaille Marcel Rogemont, président de la Fédération des offices publics de l’habitat.
Flambée des coûts
L’inflation et la hausse des prix des matériaux – carrelages, tuiles, métaux, bois, PVC, verre, isolant, plâtre, peinture, colle, adhésif… –, exacerbée par les tensions internationales sur les prix de l’énergie, font, en effet, flamber les coûts de construction de 15 % à 20 %, entraînant un renchérissement du prix final, pour l’acquéreur, de 7 % à 10 %.
Un autre frein à la construction est l’accès de plus en plus restreint au crédit, dont les taux et les frais d’assurance sont en hausse. La solvabilité des acquéreurs est déjà fragilisée par un mètre carré neuf toujours plus cher : en moyenne de 4 524 euros en région, soit + 5,8 % par rapport à 2021, et de 5 573 euros en Ile-de-France (+ 3,4 %), où, cependant, un certain plafond semble atteint, à en croire certaines publicités offrant, par exemple, une cuisine ou les frais de notaires.
Plus préoccupante encore, pour la FPI, est la réticence des maires à délivrer des permis de construire. Ces autorisations ont pourtant bien, au premier trimestre, connu un sursaut, à 134 400, soit 25 % de mieux qu’en 2021, ce dont se félicitait alors la ministre du logement, Emmanuelle Wargon. « Mais cette hausse est artificielle, car alimentée par un pic de demandes de permis déposés fin 2021, avant l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2022, de la nouvelle réglementation environnementale, dite RE2020, bien plus exigeante, pronostique M. Boulanger. Dès les deuxième et troisième trimestres, le chiffre va retomber. »
« Nous n’en voulons pas à ces maires, élus par des habitants qui ne supportent plus la densification, la construction et les chantiers permanents, et obligés de créer des infrastructures, crèches, écoles, pour accueillir de nouveaux habitants. Nous savons bien qu’ils ne disposent plus de levier fiscal pour les financer, notamment depuis la disparition de la taxe d’habitation et en raison de la baisse des dotations de l’Etat », plaide le président de la FPI.
Foncier de l’Etat
Le maire de Villemomble (Seine-Saint-Denis), Jean-Michel Bluteau, se félicitait ainsi, dans son compte rendu après un an de mandat municipal, publié début 2022, d’avoir annulé 22 permis de construire pour 636 logements envisagés par son prédécesseur, et bride ses projets de l’année à 130 logements.
« Nous pensons qu’il faut aider financièrement les communes, que les habitants puissent se dire que grâce à tel immeuble neuf, on a pu rénover la piscine ou ouvrir une crèche, poursuit M. Boulanger. Pourquoi l’Etat ne rétrocéderait-il pas aux collectivités une partie de la TVA générée par la vente de l’immeuble ? »
Les professionnels de l’immobilier appellent toujours à « libérer du foncier… et l’Etat en a beaucoup », selon M. Boulanger. En effet, au cours du congrès HLM, en septembre 2021, le premier ministre, Jean Castex, avait promis que les terrains publics disponibles seraient recensés et mis à la disposition des constructeurs. Ce recensement, publié le 17 mars, en a identifié 793, totalisant 839 hectares, propriété à 47 % de l’Etat et à 30 % de la SNCF, permettant la construction d’au moins 35 000 logements sur un tiers d’entre eux, mais les appels à manifestation d’intérêt, pour leur vente, n’ont pas encore été lancés.
Quant à l’aide aux maires bâtisseurs, pour les encourager à construire, Mme Wargon avait, début 2021, proposé des contrats de relance Etat-commune d’un montant global de 350 millions d’euros, dont une quinzaine seulement ont, depuis, été conclus.