Au-delà de la conjoncture économique actuelle défavorable à l’immobilier neuf, l’avenir du pavillon est bien plus profondément remis en cause par la lutte contre le changement climatique.
Par Véronique Chocron
Dans une rue centrale de la petite ville touristique de Dinan, en Bretagne, la vitrine de la boutique et ses photos vendent encore le rêve pavillonnaire à la française. Mais derrière son ordinateur, Céline (son prénom a été changé), commerciale pour cette enseigne spécialiste de la maison individuelle, dresse un tableau sombre de la construction, vu de son magasin. « En 2021, j’ai vendu 32 maisons, puis seulement 12 en 2022, et là, j’ai une seule maison à faire depuis le début de 2023. Je n’ai donc pas encore démarré mon année, en vente, malheureusement. » Dans le même temps, le premier prix proposé par ce réseau pour la construction d’une maison (hors terrain) est passé de 120 000 euros avant la crise sanitaire liée au Covid-19, à 170 000 euros aujourd’hui.
Ces chiffres résument la crise actuelle de la construction de maisons individuelles, grippée, comme l’ensemble de l’immobilier neuf depuis l’invasion de l’Ukraine par la Russie, en février 2022. « La guerre a provoqué une crise énergétique et une très forte hausse du prix des matériaux. Les Français veulent toujours un grand logement, des espaces extérieurs, donc une maison. Mais le prix de revient a énormément augmenté, de plus de 20 % en un an », indique Damien Hereng, président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles.
Le budget des ménages a, lui, été entamé par la hausse des taux d’intérêt proposés par les banques. Depuis l’été 2022, les établissements de crédit ont répercuté le resserrement de la politique monétaire que la Banque centrale européenne (BCE) a décidé pour lutter contre l’inflation galopante, à l’œuvre depuis le début de la guerre en Ukraine. « Le financement devient le problème numéro un, estime Loïc Vandromme, le directeur général du groupe Hexaôm, numéro un français de la construction de maisons individuelles. Ce n’est pas seulement les taux plus élevés qui sont en cause, mais les conditions d’accès au crédit, le refus des banques de prêter. »
Les petits acteurs du secteur fragilisés
Moins de budget et des biens plus chers… En 2022, le marché de la maison neuve (hors lotissements) a chuté « violemment » de plus de 30 %, « et même de 38,2 % au dernier trimestre, s’alarme le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment. Il s’agit du pire exercice des seize dernières années ».
Et ce ne serait qu’un début, à en croire la profession. Le leader Hexaôm anticipe le déclin du marché de la maison individuelle. « C’est certain, à l’avenir, nous resterons sous la barre des 100 000 maisons construites par an, alors qu’au cours des dix dernières années, nous atteignions les 125 000, avance Loïc Vandromme. Et l’année 2023 sera pire que 2022, parce qu’un logement neuf coûtera de plus en plus cher, avec la hausse du coût des matériaux et du foncier. »
De quoi fragiliser le secteur de la construction individuelle, et en premier lieu les petits acteurs. La filière s’attend à un mouvement de concentration, sur un marché très atomisé. « Il y avait plus de 3 000 constructeurs de maisons en France il y a dix ans, il en reste un peu plus de 2 000 aujourd’hui. Les plus structurés, les plus innovants vont augmenter leurs parts de marché », prévoit-on chez Hexaôm, qui a essuyé une perte nette de 38 millions d’euros en 2022 (contre un profit de 23 millions d’euros en 2021).
Moins de jeunes actifs primo-accédants
Emblématiques du pavillon standard, sans charme mais abordable pour les jeunes ménages, les Maisons Phénix n’ont pas résisté. Leur constructeur, Geoxia, qui avait connu de premières difficultés, liées à sa gestion interne, dès la fin des années 2000, a été placé en liquidation judiciaire en juin 2022.
Et avec ce symbole, c’est bien l’accession de masse à la maison individuelle qui prend fin. « Il y a toujours du client, constate Céline, à propos du marché breton. Mais ceux qu’on ne va plus avoir, ce sont les primo-accédants, ces petits jeunes qui voulaient faire construire et qui, au vu des coûts de construction et des taux d’intérêt qui augmentent, vont avoir beaucoup de mal à investir. »
A bas bruit, une partie des jeunes actifs, parmi les Français les moins aisés, renonce à devenir propriétaire. Jusqu’à présent, c’est en effet le pavillon qui rendait ce « rêve » possible. Dès les années 1980, le sociologue et architecte Daniel Pinson se penche sur « l’accession très forte des milieux populaires au pavillon ». « Le départ des grands ensembles pour construire ou acheter participe à ce rêve pavillonnaire, dit-il, et correspond à l’ascension sociale de familles modestes, notamment avec le travail des femmes. » Durant la période 2000-2017, les ménages pauvres et modestes « accèdent pour plus de 70 % d’entre eux en maison individuelle », indiquent en 2018 les économistes Michel Mouillart et Véronique Vaillant, datascientist à l’Institut CSA. La hausse des prix des logements, dans les villes les plus convoitées par les ménages aisés, restreint en effet « l’accès aux marchés immobiliers en milieu urbain » à des candidats modestes « faiblement dotés en épargne préalable ».
Aujourd’hui encore, l’envie de pavillon domine largement. Un sondage de l’institut Kantar réalisé en juin 2022 pour La Fabrique de la cité (think tank créé par le groupe Vinci) révèle que 8 Français sur 10 préféreraient, dans l’idéal, vivre dans une maison individuelle. Un idéal renforcé par la crise sanitaire et les confinements, qui ont entraîné des départs du cœur des métropoles vers leurs grandes couronnes et vers des villes petites et moyennes, les citadins ayant soif de maisons et de jardins.
Logement collectif et densification
Pourtant, au-delà de la conjoncture économique actuelle défavorable à l’immobilier neuf, l’avenir de la maison individuelle est bien plus profondément remis en cause par la lutte contre le changement climatique. L’objectif « zéro artificialisation nette » des sols (ZAN), inscrit dans la loi Climat et résilience de 2021, fixe comme première étape une division par deux du rythme de consommation d’espaces naturels et agricoles sur les dix prochaines années, par rapport à la décennie précédente. Or le logement constitue, et de très loin, la première source d’artificialisation des sols, puisque 68 % de la consommation d’espaces est destinée à l’habitat, selon les données du Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement.
Avec la fin de l’étalement urbain, l’époque n’est donc plus au modèle pavillonnaire, mais au logement collectif et à la densification. En déclarant en 2021 que « le modèle à l’ancienne du pavillon avec jardin dont on peut faire le tour n’est plus soutenable et nous mène à une impasse » et qu’il fallait donc « assumer de [le] mettre derrière nous », Emmanuelle Wargon, alors ministre déléguée chargée du logement, avait provoqué un tollé. Pourtant, à travers les territoires, les élus locaux ont déjà intégré ce bouleversement.
Présidente du Grand Annecy, Frédérique Lardet (Horizons) applique déjà le principe du ZAN, sans état d’âme, « et je n’ai autour de moi aucun maire réfractaire, dit-elle. Nous voulons préserver nos paysages et nos terres agricoles ». L’élue planche sur la surélévation ou la construction de logements sur d’anciennes zones commerciales pour économiser le foncier. « Nous allons donc construire de plus en plus d’immeubles, mais comme les gens sont venus ici pour avoir une maison individuelle, nous allons rendre acceptable ce mode de logement collectif, en évitant la promiscuité, les vis-à-vis, en préservant les vues et en créant des appartements plus qualitatifs pour ne pas entendre ses voisins », explique-t-elle. Quant aux maisons, « on pourra parfois en construire quelques-unes, mitoyennes ».
La démarche « Bimby »
Sur le littoral breton, la mairie de Cancale continue d’accorder des permis de construire pour des maisons individuelles, « mais sur des tout petits terrains, de 200 à 250 mètres carrés », précise-t-elle. Quant à la ville de Dinard, elle explique que la construction se fait « essentiellement par division de terrain », dans une démarche « Bimby » (Build in my backyard), une méthode de densification douce qui permet de créer de nouveaux logements sur des parcelles déjà construites.
« La contrainte va bouleverser le modèle, mais la raréfaction des terrains constructibles va faire exploser les prix. Celui qui a de l’argent pourra toujours avoir sa maison individuelle, pas les autres », s’inquiète Sébastien Gouttebel, président de l’Association des maires ruraux du Puy-de-Dôme. Il soutient donc une réforme du ZAN, adoptée à la mi-mars par les sénateurs, donnant aux petites communes un « droit à construire » sur une superficie d’un hectare. « A l’avenir on construira beaucoup moins de maisons, convient François Descœur, maire d’Anglards-de-Salers, dans le Cantal, et ce sera très bien si on nous aide à reconstruire les logements vacants dans les hameaux et les cœurs de village, mais pour ça, il faut beaucoup d’argent. Un véritable plan Marshall. »