Après l’Assemblée nationale, qui a lancé, en février, une mission d’information sur l’avenir des commerces de proximité, le Sénat doit examiner, mercredi, une proposition de loi pour encadrer les loyers des baux commerciaux. Une urgence, alors que le taux de vacance commerciale en France atteint des niveaux record.
Par Cécile Prudhomme
Après avoir examiné les comptes d’exploitation de ses huit magasins de chaussures dans les Hauts-de-France (Lille, Arras, Hazebrouck…) au début de l’année, Romain Flandrin a pris une décision difficile. En juin, il baissera définitivement le rideau de sa boutique de Nœux-les-Mines (Pas-de-Calais) que sa famille avait ouverte, il y a vingt-cinq ans, dans cette commune de plus de 10 000 habitants à côté de Béthune.
« Le centre-ville n’attire plus. Les commerces de la rue principale ont fermé les uns après les autres. Les vêtements, la maroquinerie, l’agence de voyages… Et maintenant, le dernier chausseur disparaîtra », témoigne-t-il. Tout autour de son magasin de 150 mètres carrés, exploité sous la franchise Arbell Chaussures, « il reste surtout des établissements bancaires, et des petits commerces de nourriture ultrarapide à emporter ».
« Trop de charges, trop peu de passage, mis bout à bout, ça ne tient plus », résume le trentenaire et quatrième génération à la tête de l’entreprise familiale de commerce indépendant fondée il y a cinquante ans. Ses huit boutiques ont perdu entre 10 % et 20 % de leur chiffre d’affaires depuis la pandémie de Covid-19, avec la crise du pouvoir d’achat, les changements de consommation, l’essor du commerce en ligne (les Français ont dépensé près de 200 milliards d’euros sur Internet en 2025, selon la Fédération de l’e-commerce et de la vente à distance, contre environ 65 milliards dix ans plus tôt) et, désormais, la guerre au Moyen-Orient. Dans le même temps, ses charges n’ont fait qu’augmenter. « Electricité, box Internet, cotisations en tout genre, énumère le commerçant. Quand j’ouvre mon magasin, je sais ce que la journée va me coûter, mais pas combien je vais gagner. »
Romain Flandrin n’est pas un cas isolé. Le taux de vacance commerciale moyen en France, mesuré par le cabinet spécialisé Codata, a atteint 11,6 % en 2025, contre 10,7 % en 2024. Ce phénomène touche autant les centres commerciaux (16,8 % de vacance, contre 16 % en 2024) que les zones commerciales (8,4 %, contre 7,4 % en 2024). Et il est dévastateur dans les centres-villes, fief du petit commerce indépendant : entre 2004 et 2025, ce taux a doublé, à 11,7 %.
« Des morts lentes et discrètes »
« Le petit commerce est fragile. La moitié des gérants de magasin se rémunèrent avec moins d’un smic tous les mois. Face à la hausse constante des charges fixes ces dernières années, quand vous perdez entre 10 % et 20 % de votre chiffre d’affaires, vous n’y arrivez plus. Ce sont des morts lentes et discrètes. Pas de manif ou de grève, le commerçant baisse le rideau, paie ses dettes, et c’est terminé », résume Pierre Bosche, président de la Confédération des commerçants de France.
Alors que l’Assemblée nationale a lancé, en février, une mission d’information sur l’avenir des commerces de proximité, le Sénat se penche, mercredi 25 mars, sur une de leurs grandes difficultés : leur loyer (80 % des commerçants étant locataires), qui « représente près de 30 % des charges pour les commerçants », souligne Pierre Bosche.
En séance plénière, les sénateurs doivent examiner la proposition de loi visant à « soutenir et valoriser les commerces de proximité » déposée par leur collègue (Parti socialiste, Nord) Audrey Linkenheld, en novembre 2025. Son objectif : encadrer les loyers des baux commerciaux en s’inspirant de l’encadrement des loyers d’habitation avec la création d’un observatoire pour les mesurer, mais aussi faire payer la taxe foncière par le propriétaire et non plus par le locataire, et donner des outils aux maires pour mieux contrôler l’installation des commerces à partir de 400 mètres carrés de surface. Celle qui fut, comme députée, rapporteuse du texte houleux sur l’encadrement des loyers d’habitation il y a plus de dix ans sait déjà que, en ouvrant ce débat, « il faut s’attendre à des oppositions », surtout après un accueil défavorable de son texte en commission des affaires économiques, fin février.
Pierre Bosche n’est pas opposé au principe de remettre un peu d’ordre dans les exigences des propriétaires bailleurs, mais il craint une nouvelle usine à gaz, alors que deux mesures importantes concernant les loyers (la mensualisation et le plafonnement des dépôts de garantie à trois mois de loyers), contenues dans le projet de loi de simplification de la vie économique, n’ont toujours pas été votées.
« Créer des observatoires locaux »
Ce représentant des commerçants jugerait plus utile de réformer la taxe sur les locaux vacants – improprement dénommée « taxe sur les friches commerciales » –, à la main des municipalités, mais trop complexe à mettre en œuvre, « si bien qu’aujourd’hui de nombreux propriétaires fonciers, notamment les plus gros, préfèrent conserver des locaux vides plutôt que de diminuer les loyers pour éviter de baisser la valeur comptable de leurs murs ».
« Maîtriser les loyers commerciaux et leurs charges » était d’ailleurs l’une des 30 recommandations du rapport sur « L’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville », remis au gouvernement le 5 novembre 2025 par Frédérique Macarez, vice-présidente de Villes de France et maire (Les Républicains) de Saint-Quentin (Aisne), Antoine Saintoyant, directeur de la Banque des territoires, et Dominique Schelcher, PDG de Coopérative U.
Ils suggéraient notamment de réformer « la fiscalité sur les locaux commerciaux vacants » pour dissuader les propriétaires de laisser des boutiques vides pendant plusieurs années. Ils proposaient aussi de « créer des observatoires locaux des loyers commerciaux », pour mesurer « la réalité des loyers pratiqués, connaître le marché local et la vacance en temps réel », et d’« expérimenter un mécanisme de régulation des loyers commerciaux » sur un nombre limité de territoires volontaires. Car « les niveaux de loyers sont décorrélés des possibilités des commerces d’aujourd’hui », constataient-ils.
Ruben Danan et Kévin Uzan, les fondateurs du réseau d’agences Commerce Immo, spécialisé dans les murs et locaux commerciaux en Ile-de-France, sont confrontés à ce phénomène : près de 2 000 locaux sont actuellement à louer dans leurs agences, contre 700 à 800 avant le Covid-19, et les délais de commercialisation se sont considérablement rallongés. « Il y a quatre ou cinq ans, il se passait en moyenne trois semaines entre la signature du mandat de commercialisation avec le propriétaire et celle du bail avec le locataire, et le bien partait au prix demandé, indiquent-ils. Aujourd’hui, on est plutôt sur deux mois et demi, voire plus, à condition qu’il n’y ait pas d’obstacle. Il y a tellement d’offres sur le marché que les porteurs de projet vont visiter cinq ou six biens et négocier les conditions. »