En Ile-de-France, la densification urbaine devient un sujet de crispation
Les décideurs lancent des programmes de construction pour faire face à une démographie croissante, souvent au détriment du cadre de vie.
Par Isabelle Rey-Lefebvre
« Romainville perd son aspect villageois, les rues sinueuses disparaissent, les jardins ouvriers aussi, les pavillons sont remplacés par des immeubles, les cœurs d’îlots autrefois arborés sont construits et le patrimoine architectural est attaqué en dépit des avis défavorables de l’architecte des bâtiments de France », se désole Julia Learmonth, présidente de l’Association pour la sauvegarde du village de Romainville (ASVR), créée en 2012. D’origine écossaise, Mme Learmonth est installée à Romainville et se désole de sa transfiguration, au nom de l’objectif d’augmentation nette (au moins 15 %) de la population dans cette commune.
Le plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement du Grand Paris prévoit ainsi la construction, chaque année jusqu’en 2021, de 38 760 logements, 2 800 dans la seule intercommunalité Est-Ensemble dont 308 pour Romainville. L’objectif a d’ailleurs été dépassé dès 2015, avec une moyenne de 48 200 logements livrés par an jusqu’en 2018. Mais les perspectives sont plus sombres pour 2019 et 2020, en baisse de 7 %, car les maires lèvent la plume à l’approche de la remise en jeu de leur mandat, en mars prochain.
« Une pression infernale »
Il y a divorce entre des planificateurs, yeux rivés sur les statistiques, et une démographie promettant l’arrivée de nouveaux habitants, qui exige un rythme de production intense, des élus locaux constamment interpellés sur le manque de logements et des riverains voulant préserver un cadre de vie. « Nous sommes soumis à une pression infernale, confie François de Mazières, maire de Versailles (Yvelines) et ex-président, durant dix ans, de la Cité de l’architecture et du patrimoine. Elle vient autant de l’Etat, avec ses objectifs de construction, que des promoteurs, qui veulent construire le plus haut possible. Or, il faut tenir compte de l’histoire de nos communes », plaide-t-il.
« La densité est la conséquence de la métropolisation, les gens veulent habiter les grandes villes. C’est un mouvement historique qu’il faut accepter et tout le débat est de savoir comment faire des villes vivables », analyse Ivan Itzkovitch, adjoint au maire de Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) mais surtout conseiller métropolitain (UDI) et animateur du comité de pilotage pour l’élaboration du Schéma de cohérence territoriale (SCOT) métropolitain, donc au cœur des débats sur la densité et ses limites.
La petite couronne parisienne est, avec le projet de Grand Paris, sous tension et l’objet d’une densification à marche forcée. Les zones pavillonnaires, déjà ou bientôt desservies par un nouveau métro, sont les premières cibles. « Les promoteurs démarchent chaque propriétaire de pavillon en lui proposant une bonne somme d’argent et en lui faisant croire que les voisins ont déjà “accepté” et qu’il se retrouvera, de toute façon, face à un grand immeuble qui lui fera de l’ombre », raconte Mme Learmonth, qui voit ainsi menacés les 120 à 130 pavillons remarquables de Romainville.
« Une forte densité peut être acceptable, remarque M. de Mazières, comme on le voit à Paris, à condition qu’elle offre un maillage serré de transports et une qualité architecturale dans l’esprit des lieux. L’îlot haussmannien parisien en est le meilleur exemple », selon lui. Paris intra muros est, en effet, très dense, puisque, avec 21 000 habitants/km2, elle se classe au 6e rang mondial, mais sa métropole l’est moins, à 8 700 habitants/km2, une densité déjà élevée et inégalement répartie car elle baisse dans certaines communes et bondit dans d’autres. Certaines villes comme Levallois (Hauts-de-Seine) battent tous les records à 27 000 habitants/km2, quand Marnes-la-Coquette se contente de 522.
Des réactions « épidermiques »
« Tous les élus, de droite comme de gauche, veulent préserver leur espace pavillonnaire, témoigne Ivan Itzkovitch, et discuter hauteur du bâti provoque des réactions épidermiques. Il faudra pourtant bien en passer par là si l’on ne veut pas d’étalement urbain ni d’artificialisation des sols. Le foncier est trop rare pour le gaspiller. Dans le SCOT de la métropole, nous souhaitons imposer une norme de 30 % de la superficie en terre pleine et qu’un parc soit accessible à tous les habitants à moins de cinq minutes de marche, pour combattre la pollution et les îlots de chaleur. Quant à la hauteur, à Rosny-sous-Bois, nous l’avons, par exemple, autorisée jusqu’à 50 mètres », soit tout de même 16 à 17 étages.
« C’est mieux que rien de créer des îlots de fraîcheur et de végétaliser les façades, mais il faut surtout de vrais arbres en pleine terre, argumente M. de Mazières. De ce point de vue, les centres commerciaux et leurs immenses parkings goudronnés ne sont pas souhaitables. J’ai personnellement refusé la création d’un centre commercial à Versailles-Chantiers puisque, de toute façon, la ville est cernée par de grands équipements comme Vélizy ou Parly 2, et nous sommes en train de dégoudronner certaines allées, ce qui n’est d’ailleurs pas toujours compris par les riverains. »
Il ne faut pas « combler toutes les dents creuses »
Une étude menée par l’Institut Paris Région et publiée en octobre 2019 mesure l’ampleur de la densification urbaine « cachée », qui n’apparaît pas dans les plans d’urbanisme et se fait au coup par coup, une surélévation par-ci, un garage ou un atelier converti en habitat par-là, un jardin en cœur d’îlot largement rogné par une construction, une division de parcelle, un comblement de dent creuse…
Selon Thomas Cormier, l’un des auteurs, « sur les 3 330 hectares densifiés en logements entre 2012 et 2017, près de 1 000, soit le tiers, sont des secteurs résidentiels en mutation qui n’ont pas été identifiés ni répertoriés et ont donné lieu à 70 000 nouveaux logements. Et cela a beaucoup d’impact sur la vie des quartiers, en matière de biodiversité, de réseaux, de densité, de paysage. Ce type de mutation transforme progressivement le mode de fonctionnement des quartiers. Il se concentre principalement au sein des tissus pavillonnaires en petite et grande couronnes ».
Les grandes friches industrielles, comme celles d’Aubervilliers, de Pantin ou de Saint-Ouen, produisent des nouveaux quartiers, certes denses mais pensés comme tels, avec les circulations, réseaux, équipements et infrastructures ad hoc. Ce n’est pas le cas de la densification cachée, où l’on peut ajouter deux étages à un immeuble qui n’en comptait que trois sans redimensionner les réseaux d’eau, les parties communes consacrées aux boîtes aux lettres, aux poussettes, vélos et poubelles, et encore moins les éventuels parkings, ce qui entraîne d’énormes problèmes débordant sur la rue et le quartier.
« Il est nécessaire de protéger ce patrimoine modeste, industriel et faubourien, de ne pas combler toutes les dents creuses, de respecter le dessin des rues et les hauteurs, insiste Jean-Louis Missika, premier adjoint à la maire de Paris, chargé de l’urbanisme. Nous refusons beaucoup de permis de construire et nous résistons aux surélévations excessives, aux démolitions sans raison valable qui défigurent notre ville et à l’appétit des promoteurs pour les dents creuses », se félicite-t-il.
Isabelle Rey-Lefebvre