Les premiers projets immobiliers mêlant industries et logements sortent des cartons. La mixité des fonctions au sein d’un même immeuble pose de nombreuses questions.
Vanessa Lhuillier
Certes Bruxelles n’est pas Hong Kong mais les terrains disponibles se font de plus en plus rares. En même temps, le nombre d’habitants ne fait que croître et cela ne devrait pas changer dans les dix prochaines années. En 2040, nous devrions être plus de 1,4 million de Bruxellois contre 1,2 million en 2016. Il faut donc construire des logements mais aussi des zones pour les entreprises au risque de transformer la capitale en une ville-dortoir ne disposant que d’activités tertiaires. Pour combiner les activités industrielles génératrices d’emplois et le logement, il faut obligatoirement densifier la ville et, pour le gouvernement bruxellois, tout comme pour le Maître architecte, Kristiaan Borret, cela passe notamment par la « mixité verticale ». Dans le même bâtiment est placé au rez-de-chaussée les activités productives et aux étages les habitations.
Dans les années qui viennent, plusieurs projets de ce type verront le jour le long du canal, à Anderlecht ou Auderghem mais les promoteurs restent frileux car peu d’exemples existent déjà. Et dans l’immobilier, la stabilité est ce qui compte le plus. « A Bruxelles, il y avait surtout des promoteurs qui étaient spécialisés, soit dans le bureau, soit dans le logement mais peu font les deux, explique le Maître architecte, Kristiaan Borret. Avec la décision du gouvernement bruxellois de créer les zones d’entreprises en milieu urbain (ZEMU), il faut construire toutes les fonctions en même temps. C’est donc une première pour eux qui leur fait remettre leur manière de travailler en question. Je crois que cela peut apporter de bonnes choses pour le futur de Bruxelles et la qualité architecturale des projets. »
Des logements à hauteur d’homme
La décision du gouvernement est clé dans cette nouvelle manière de construire la ville. Les premières esquisses sont nées lors de la confection du plan canal de l’urbaniste français Alexandre Chemetoff. Il avait déjà dessiné les contours d’un canal plus urbain mêlant industrie et résidentiel. Seulement, la densification ne passe pas que par la construction de tours mais par une meilleure utilisation de l’espace. « Nous devons construire de manière plus intelligente et jouer sur les superpositions. Cela nécessite de changer nos habitudes. Créer de la mixité est une bonne chose mais nous ne pouvons pas faire des immeubles avec des rez-de-chaussée fermés à la vue des passants. C’est pour cela que je plaide pour des entrées séparées entre les parties productives et les habitations. Il faut des halls spacieux, des parties vitrées pour montrer les activités et, pourquoi pas, des logements également au niveau du sol. »
Cette mixité de fonction pose également la question des nuisances inhérentes à une activité productive. Les camions qui livrent à 6 h du matin avec des bips lors de l’enclenchement de la marche arrière, l’ouverture d’une porte de garage, la gestion des déchets ou encore les flux de véhicules et piétons doivent être gérés autrement. Si cette contrainte est stimulante pour certains promoteurs, elle en freine d’autres. Par exemple, à Delta, la volonté première était d’aménager des logements au-dessus du futur centre logistique de Bpost et de l’Agence Bruxelles Propreté. Seulement, aucun promoteur ne s’est montré intéressé. Comment vendre des appartements onéreux au-dessus d’un centre de tri de déchets ? L’équipe du Maître architecte pense donc à déplacer les appartements au niveau du Chirec. « Pour le moment on tâtonne et on trouve des solutions au cas par cas, conclut Kristiaan Borret. A Delta, on imagine la création d’une ferme urbaine sur la dalle. C’est aussi une forme de mixité. Même si je pense que l’idée du gouvernement est la bonne, on doit s’adapter à la réalité du terrain et certainement que les premiers complexes de ce type ne seront pas parfaits. »
Au bout de la chaussée de Mons, à côté du chemin de fer et à quelques centaines de mètres du ring, un nouveau quartier se dessine. NovaCity est portée par Citydev, l’agence de développement régionale, et elle comprendra à terme plus de 250 logements et 10.000m² d’activités productives, de commerces et une crèche. Afin d’avancer plus rapidement, Citydev a pris la décision de séparer le terrain en deux parties. Celle qui contiendra la majorité des appartements en est encore à la phase du permis de lotir. Pour l’autre, le marché de promotion vient d’être attribué. C’est le consortium Immo BAM Kairos qui l’a remporté avec comme bureaux d’architectes Bodgan-Van Broeck et DDS+.
Cette zone comprendra 7.000m² pour les PME ainsi que 63 logements situés juste au-dessus. 30 % seront même neutres sur un plan énergétique. « Nous avons notre expertise dans la création de parcs pour PME et de logements moyens, rappelle Benjamin Cadranel, administrateur délégué de Citydev. Les deux secteurs se parlent donc facilement et chacun apporte son expérience. Il est ainsi possible de proposer un projet plus dense où toutes les fonctions sont présentes. »
Pour ce parc PME, Citydev souhaite surtout y installer des entreprises actives dans le secteur de la construction durable. Des espaces de vente seront d’ailleurs aménagés en plus des ateliers. Un système de circulation des poids lourds indépendant de celui des habitants a été conçu pour éviter les embouteillages.
Mais ce n’est pas la seule innovation pour Citydev. « Nous allons conserver 5 appartements en location pour le personnel qui va travailler dans les PME de la zone, ajoute Benjamin Cadranel. C’est une première mais nous pensons que c’est un des avantages de la mixité verticale. Avoir tout à moins de 10 minutes à pied est incontestablement l’avantage de la ville. »
L’ensemble représente un investissement de 25 millions d’euros dont 9 millions viennent des fonds européens Feder. La demande de permis d’urbanisme devrait être rentrée pour novembre et l’obtention aurait lieu fin 2019 pour une livraison fin 2021.