Yann Jéhanno, Président du réseau d’agences immobilières Laforêt France
Le spécialiste de l’immobilier Yann Jéhanno explique, dans une tribune au « Monde », que l’Etat aurait intérêt à développer une politique d’aménagement du territoire plus attractive, qui ait une incidence positive sur l’accès au logement.
Publié le 17 mars 2022 à 05h30
En France, tout le monde veut habiter au même endroit, là où se trouvent l’emploi, les pôles culturels et éducatifs, mais aussi les services publics, ainsi que les infrastructures de transport et de loisirs. Cette tendance est renforcée par le fait que l’essentiel des richesses et des décisions politiques ou économiques sont actuellement concentrés dans les grandes métropoles.
Alors que ces dernières sont particulièrement bien desservies (TGV, aéroports…), les villes moyennes, elles, moins bien loties dans tous ces domaines, ont plus de difficultés à attirer les entreprises et les populations. Certes, la crise sanitaire et la progression du télétravail pourraient faire bouger les lignes, mais cette évolution doit être encouragée par les pouvoirs publics.
En attendant, la population se concentre dans les mêmes villes et les mêmes quartiers, soutenant sans le vouloir une pression sur les logements disponibles, forcément rares et chers.
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Plusieurs propositions réalistes méritent d’être étudiées pour résorber la pénurie de logements. Par exemple, pourquoi ne pas généraliser le programme Action cœur de ville, aujourd’hui limité à deux tiers des villes moyennes de notre pays ? Ce dispositif qui favorise l’investissement dans le cadre de la réhabilitation de l’habitat pourrait être un véritable levier d’attractivité pour les territoires menacés par la désertification.
Une réalité nuancée
L’essor des zones périurbaines, qui regroupent aujourd’hui près de 30 % de la population, constitue un autre chantier déterminant. Si on lit ici ou là que les Français se détournent des grandes métropoles pour partir vivre à la campagne, la réalité est plus nuancée. En effet, les départs de centres-villes s’effectuent souvent pour la périphérie. On parle d’ailleurs désormais du Grand Paris ou du Grand Lyon.
Aux portes de la ville, les territoires périurbains doivent être repensés pour répondre à des aspirations fortes de la société française : davantage de surface, moins de bruit et proximité de la nature. Entre la relocalisation de l’emploi, la réhabilitation de l’habitat et l’accessibilité, l’espace périurbain oblige à repenser la ville.
La France est découpée en un certain nombre de zones qui déterminent la tension du marché immobilier et conditionnent notamment les aides au logement ainsi que les différents dispositifs d’investissement. Ce zonage a été défini en 2003 et sa révision la plus récente date de 2014. Il est aujourd’hui obsolète dans sa définition et ne prend pas en compte les mouvements de population observés ces dernières années qui impactent la dynamique des territoires.
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Résultat, la politique de zonage actuelle favorise le développement des métropoles au détriment des villes moyennes et des villages. L’une des solutions évidentes pour corriger ce déséquilibre serait de mettre un terme à ce zonage.
Mieux répartir la demande
Enfin, qui dit meilleure répartition dit aussi plus grande mobilité. Cette notion est loin d’être ancrée chez nos concitoyens, souvent très attachés à leur région d’origine. Cette mobilité résidentielle doit pourtant être soutenue par l’Etat, afin d’équilibrer la population sur les territoires. Pour cela, on pourrait repenser le mécanisme des droits de mutation à titre onéreux, communément appelés « frais de notaire » : une taxe qui dégrade la trésorerie et la solvabilité des ménages.
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Pourquoi ne pas envisager qu’une partie de ces droits ouvre un crédit d’impôt ? Au moment où la réorganisation du travail se présente comme un formidable tremplin pour repenser l’accès à nos régions et que la France fait de sa réindustrialisation une priorité, il serait dommage de freiner cette mobilité.
Il y a donc aujourd’hui un enjeu fort qui consiste à mieux répartir la demande immobilière dans notre pays, en repensant l’aménagement du territoire, afin de faire face aux besoins de la société et des citoyens. L’Etat doit viser une répartition géographique plus équilibrée de la population. Dans ce cadre, la politique du logement devrait assumer une décentralisation plus forte, afin d’être connectée à l’infrastructure du territoire, à l’implantation d’entreprises et à l’émergence de bassins de vie.